Kredit Pemilikan Rumah (KPR) – Bunga dan Simulasi Perhitungan

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah produk pembiayaan atau pinjaman dari bank untuk pembelian rumah dengan cara diangsur dalam jangka waktu tertentu (tenor). Tenor KPR biasanya dimulai dari 1-25 tahun, tergantung dari kesanggupan calon pembeli. 

Angsuran atau cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tergantung dari:

  • Bunga
  • Plafon pinjaman dari bank.
  • Tenor pinjaman.

Baik plafon pinjaman maupun tenor pinjaman, keduanya terkait satu sama lain dalam penentuan cicilan KPR. Singkatnya, rumusnya kurang lebih seperti ini.

  • Skema 1: bunga rendah, plafon tinggi, dan tenor lama = cicilan cenderung rendah.
  • Skema 2: bunga rendah, plafon tinggi, dan tenor singkat = cicilan lebih tinggi dari skema 1.
  • Skema 3: bunga rendah, plafon rendah, dan tenor lama = cicilan lebih rendah dari skema 1.
  • Skema 4: bunga rendah, plafon rendah, dan tenor singkat = cicilan lebih rendah dari skema 2.

Begitu seterusnya. Cek informasinya lebih lanjut dalam ulasan berikut ini.

Mekanisme kredit pemilikan rumah

Meskipun namanya kredit, kamu tetap saja harus menyerahkan uang muka atau DP ke pihak bank. Lalu, sisanya bakal dilunasi pihak bank ke pengembang atau si penjual rumah.

Apabila KPR diterima, kamu gak lagi memiliki tanggung jawab melunasi sisa cicilan ke pengembang atau penjual rumah, tetapi ke pihak bank selama tenor yang dipilih.

Perlu diingat, membayar cicilan per bulan ke bank bakal dikenakan bunga. Jadi, kalau kamu memutuskan untuk KPR, berarti telah memiliki kesepakatan untuk membayar lebih harga rumah.

Jenis-jenis KPR di Indonesia

Berikut ini beberapa jenis KPR yang tersedia di Indonesia.

1. KPR Konvensional

Sejauh ini yang paling banyak digunakan oleh masyarakat Indonesia adalah KPR Konvensional. KPR ini dikeluarkan perbankan, tapi bunga cicilannya mengikuti suku bunga acuan Bank Indonesia.

Seandainya, suku bunga turun, cicilannya pun mengalami penurunan. Namun, jika suku bunga mengalami kenaikan, ya kamu sebagai nasabah mau gak mau mesti membayar cicilan yang ikut naik.

2. KPR Syariah

Sama dengan KPR Konvensional, KPR Syariah juga diselenggarakan oleh bank-bank swasta atau BUMN. Tapi, tingkat cicilannya menggunakan bunga flat.

Artinya, dari awal sampai lunas, di pembeli rumah bakal membayar cicilan yang sama, gak terpengaruh suku bunga Bank Indonesia (BI).

3. KPR Subsidi

KPR Subsidi merupakan program kredit rumah yang dananya dibantu pemerintah. Rumah KPR Subsidi biasanya lebih murah dari Konvensional dan Syariah, tapi program ini ditujukkan untuk masyarakat yang berada di kalangan menengah ke bawah.

Jenis bunga KPR

Kredit Pemilikan Rumah menggunakan bunga efektif dalam perhitungannya. Bunga efektif ini kemudian terbagi menjadi bunga flat dan floating.

1. Bunga Flat

Bunga yang dibayarkan dari awal cicilan sampai akhir sama, tidak berubah. Artinya, besaran cicilan yang kamu bayarkan setiap bulan sama.

Contohnya, jika kamu setiap bulan sepakat untuk membayar cicilan Rp4 juta, sampai lunas atau sampai periode tertentu yang disepakati bersama bank, kamu hanya perlu membayar Rp4 juta per bulan.

2. Bunga Floating

Bunga ini fluktuatif dan bergantung dari suku bunga bank yang dipengaruhui suku bunga acuan Bank Indonesia. Bisa saja di tahun pertama bunga kamu 10 persen, tapi di tahun berikutnya 13 persen karena bunga acuan Bank Indonesia naik.

Bunga KPR dan produknya

Berdasarkan informasi yang terdapat di bank-bank, berikut ini beberapa produk KPR yang tersedia dan bunganya berdasarkan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) per Juni 2021.

Bank Bunga KPR (%)
PT BANK RAKYAT INDONESIA (PERSERO), Tbk 7,25
PT BANK MANDIRI (PERSERO), Tbk 7,25
PT BANK NEGARA INDONESIA (PERSERO), Tbk 7,25
PT BANK DANAMON INDONESIA, Tbk 9,00
PT BANK PERMATA, Tbk 9,75
PT BANK CENTRAL ASIA, Tbk 7,20
PT BANK MAYBANK INDONESIA, Tbk 9,00
PT BANK PANIN INDONESIA, Tbk 8,25
PT BANK CIMB NIAGA, Tbk 7,25
PT BANK UOB INDONESIA 8,80
PT BANK OCBC NISP, Tbk 8,80
CITIBANK, N.A.
JP MORGAN CHASE BANK, NA
BANK OF AMERICA, N.A
PT BANK CHINA CONSTRUCTION BANK INDONESIA Tbk 6,92
PT BANK ARTHA GRAHA INTERNASIONAL, Tbk 7,71
BANGKOK BANK PCL
THE BANK OF TOKYO-MITSUBISHI UFJ LTD.
PT BANK DBS INDONESIA 7,79
PT BANK RESONA PERDANIA
PT BANK MIZUHO INDONESIA
STANDARD CHARTERED BANK 7,63
PT BANK CAPITAL INDONESIA, Tbk 13,37
PT BANK BNP PARIBAS INDONESIA
PT BANK ANZ INDONESIA
DEUTSCHE BANK AG
BANK OF CHINA HONGKONG LIMITED
PT BANK BUMI ARTA, Tbk 8,19
PT BANK HSBC INDONESIA 9,00
PT BANK J TRUST INDONESIA, Tbk 12,05
PT BANK MAYAPADA INTERNATIONAL, Tbk 11,90
PT BPD JAWA BARAT DAN BANTEN, Tbk 8,59
PT BPD DKI 8,75
PT BPD DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA 5,89
PT BPD JAWA TENGAH 10,96
PT BPD JAWA TIMUR, Tbk 7,03
PT BPD JAMBI 7,86
PT BPD SUMATERA UTARA 9,32
PT BPD SUMATERA BARAT 10,00
PT BPD RIAU KEPRI 5,67
PT BPD SUMATERA SELATAN DAN BANGKA BELITUNG 8,97
PT BPD LAMPUNG 9,54
PT BPD KALIMANTAN SELATAN 10,84
PT BPD KALIMANTAN BARAT 10,41
PT BPD KALIMANTAN TIMUR DAN KALIMANTAN UTARA 8,63
PT BPD KALIMANTAN TENGAH 10,52
PT BPD SULAWESI SELATAN DAN SULAWESI BARAT 7,70
PT BPD SULAWESI UTARA DAN GORONTALO 8,20
PT BPD BALI 7,21
PT BPD NUSA TENGGARA TIMUR 13,95
PT BPD MALUKU DAN MALUKU UTARA 9,12
PT BPD PAPUA 10,28
PT BPD BENGKULU 6,53
PT BPD SULAWESI TENGAH 5,77
PT BPD SULAWESI TENGGARA 8,35
PT BANK PEMBANGUNAN DAERAH BANTEN 7,81
PT BANK OF INDIA INDONESIA, Tbk 11,50
PT BANK MESTIKA DHARMA, Tbk 9,07
PT BANK SHINHAN INDONESIA 6,76
PT BANK SINARMAS, Tbk
PT BANK MASPION INDONESIA, Tbk 10,10
PT BANK GANESHA 12,00
PT BANK ICBC INDONESIA 8,42
PT BANK QNB INDONESIA, Tbk
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO), Tbk 7,25
PT BANK WOORI SAUDARA INDONESIA 1906, Tbk 10,25
PT BANK BTPN, Tbk
PT BANK MEGA, Tbk 10,89
PT BANK KB BUKOPIN **) 10,05
PT BANK BISNIS INTERNASIONAL 9,12
PT BANK JASA JAKARTA 7,85
PT BANK KEB HANA INDONESIA 7,25
PT BANK MNC INTERNASIONAL, Tbk 11,32
PT BANK YUDHA BHAKTI, Tbk 16,63
PT BANK RAKYAT INDONESIA AGRONIAGA, Tbk 7,64
PT BANK SBI INDONESIA
PT BANK DIGITAL BCA
PT BANK NATIONALNOBU, Tbk 9,25
PT BANK INA PERDANA, Tbk 8,34
PT PRIMA MASTER BANK 11,37
PT BANK SAHABAT SAMPOERNA 16,50
PT BANK DINAR INDONESIA, Tbk 8,90
PT BANK AMAR INDONESIA 13,00
PT BANK SEABANK INDONESIA *) 9,28
PT BANK JAGO, Tbk
PT BANK MULTIARTA SENTOSA 8,85
PT BANK MAYORA 8,72
PT BANK INDEX SELINDO 10,19
PT BANK FAMA INTERNASIONAL 5,99
PT BANK MANDIRI TASPEN
PT BANK VICTORIA INTERNATIONAL, Tbk 11,13
PT ALLO BANK INDONESIA Tbk ***) 7,92
PT BANK IBK INDONESIA, Tbk 5,96
PT BANK CTBC INDONESIA 10,50
PT BANK COMMONWEALTH 10,00

Simulasi perhitungan KPR

Bunga efektif menjadi bunga yang dipergunakan dalam perhitungan KPR. Untuk mempermudah perhitungan, gunakan kalkulator bunga efektif di bawah ini.

Syarat umum pengajuan KPR

Ada beberapa syarat dalam pengajuan KPR, yaitu:

  • Batas minimal usia pemohon 21 tahun
  • Atau usianya gak lebih dari 55 tahun saat tenor berakhir bagi karyawan, dan 65 tahun bagi wirausahawan dan profesional
  • Memiliki pendapatan yang tetap
  • Minimal sudah bekerja selama dua tahun, baik untuk karyawan maupun profesional
  • Tidak memiliki masalah berkaitan dengan finansial, misalnya masuk dalam daftar hitam kredit macet.

Dokumen syarat KPR rumah untuk karyawan

  • Fotokopi KTP
  • Fotokopi NPWP dan SPT Pajak.
  • Fotokopi Akta Kelahiran
  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Fotokopi Surat Nikah bila sudah berkeluarga
  • Fotokopi Ijazah
  • Fotokopi rekening koran (tiga bulan terakhir)
  • Fotokopi slip gaji
  • Fotokopi Surat Keterangan Kerja

Dokumen syarat KPR rumah untuk wiraswasta

  • Fotokopi KTP
  • Fotokopi NPWP dan SPT Pajak
  • Fotokopi Akta Kelahiran
  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Fotokopi Surat Nikah bila sudah berkeluarga
  • Fotokopi Ijazah
  • Fotokopi rekening koran tiga bulan terakhir
  • Fotokopi rekening koran perusahaan tiga bulan terakhir
  • Fotokopi dokumen-dokumen izin usaha, seperti SIUP, TDP, NPWP perusahaan
  • Fotokopi SK domisili perusahaan

Dokumen persyaratan KPR rumah untuk kalangan profesional

  • Fotokopi KTP
  • Fotokopi NPWP dan SPT pajak
  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Fotokopi Surat Nikah bisa sudah berkeluarga
  • Fotokopi Akta Kelahiran
  • Fotokopi Ijazah terakhir
  • Fotokopi rekening koran tiga bulan terakhir
  • Fotokopi rekening perusahaan tiga bulan terakhir
  • Fotokopi laporan keuangan dua tahun terakhir
  • NPWP Badan
  • Surat Izin Praktik

Dokumen yang dijadikan jaminan

  • Sertifikat kepemilikan rumah
  • Izin Mendirikan Bangunan
  • Pajak Bumi dan Bangunan
  • Surat tanda jadi dari penjual yang menyatakan setuju menjual rumah tersebut

Langkah-langkah pengajuan Kredit Pemilikan Rumah

  • Pilih rumah yang ingin dibeli
  • Tentukan bank mana yang pengin kamu pilih untuk pengajuan permohonan KPR. Kalau bisa pilih bank yang memiliki tingkat bunga rendah dan penawaran promo menarik.
  • Persiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan untuk pengajuan KPR, termasuk formulir pengajuan dari bank yang bersangkutan
  • Pihak bank kemudian bakal melakukan pengecekan terhadap rekam jejak kamu sebagai pemohon (dalam tahap ini, permohonan kamu bisa disetujui atau ditolak)
  • Jika disetujui, proses lanjut ke akad kredit
  • Saat akad kredit kamu diminta untuk menyerahkan uang muka dan bank akan melunasi biaya kekurangannya
  • Selesai, kamu tinggal bayar cicilannya per bulan sesuai tenor yang diberikan.

Penyebab KPR ditolak 

Perlu diingat kembali, bahwa proses permohonan KPR ke bank tidak selamanya disetujui. Dalam beberapa kasus, bank memiliki wewenang untuk menolak permohonan kredit calon nasabah. 

Berikut ini, beberapa kasus yang menyebabkan permohonan Kredit Pemilikan Rumah ditolak, 

1. Dokumen persyaratan kurang lengkap

Jangan harap KPR diterima kalau melengkapi dokumen persyaratan saja malas-malasan. Sebelum mengajukan, pastikan dulu kalau semua dokumen sudah kamu kumpulkan. Kan percuma saja kalau kamu sudah bolak-balik ke bank tapi ternyata ditolak. 

2. Memiliki rekam jejak kredit yang macet

Salah satu indikator KPR diterima adalah lolos dari daftar hitam SLIK OJK. Proses ini dimaksudkan untuk menelusuri riwayat kredit kamu selama 24 bulan terakhir. Jadi kalau kamu masih punya kredit macet, segera lunasi tanggung jawab tersebut sebelum mengajukan KPR.

3. Tidak memenuhi persyaratan umum

Misalnya, kamu bekerja baru kerja lima bulan, tapi sudah mencoba mengajukan permohonan KPR ke bank. Kemungkinan besar permohonan kamu bakalan ditolak. Karena di persyaratan umum disebutkan kalau pemohon minimal sudah bekerja selama dua tahun. 

4. Gaji bulanan yang dinilai tidak mencukupi

Sebenarnya tidak ada patokan, berapa gaji yang dimiliki oleh calon nasabah KPR untuk mengajukan permohonan. Tapi, bank biasanya melihat cicilan KPR sekitar 30-40 persen dari gaji pemohon.

Jika melebihi 40 persen, besar kemungkinan cicilan bakal ditolak. Misalnya, cicilan KPR Rp 3 juta per bulan, supaya aman gaji kamu harus minimal Rp 9-10 jutaan.

Itulah beberapa informasi tentang Kredit Pemilikan Rumah yang wajib kamu ketahui. Buat kamu yang mau tahu lebih banyak tentang kredit atau asuransi? Lihat pertanyaan populer seputar topik-topik tersebut di Tanya Lifepal.

Tanya jawab seputar kredit pemilikan rumah