Cara Hitung Pajak Jual Beli Tanah dan Dasar Hukumnya

Saat Anda melakukan transaksi yang berkaitan dengan kepemilikan tanah, ada beberapa jenis pajak yang wajib dibayarkan. Komponen pajak jual beli tanah ini lebih sederhana dibandingkan dengan komponen pajak penjualan rumah.

Persentase pajak yang wajib dibayarkan dalam transaksi jual beli tanah lebih besar dibandingkan dengan pajak penjualan rumah. 

Hal tersebut berdasarkan Peraturan Pemerintah No 34 tahun 2016 yang mengatur tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Pada prinsipnya, baik penjual maupun pembeli, akan dikenai pajak saat melakukan transaksi jual beli tanah yang wajib disetorkan sendiri ataupun melalui bantuan notaris. 

Komponen Pajak Jual Beli Tanah

Agar lebih mudah dalam memahami prinsip-prinsipnya, terdapat dua komponen pendukung, yaitu:

1. Pajak Penghasilan (PPh).
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Namun untuk mendapatkan angka BPHTB, ada beberapa komponen lain yang perlu dikaitkan, yaitu: 

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). 

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Oleh karena itu, penghitungan yang paling kompleks sebenarnya bukan dari pengurangan pajak penghasilan, tetapi bagaimana caranya menghitung BPHTB dengan benar.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Nilai NPOP bisa saja berbeda dengan NJOP. Dalam penghitungan BPHTB, poin yang dijadikan standar adalah nilai yang tertinggi antara NJOP dan NPOP.

Sebagai contoh, nilai NJOP atas harga tanah 1 m2 adalah Rp1 juta. Akan tetapi, kesepakatan pembeli dan penjual adalah Rp2 juta. Angka inilah yang digunakan sebagai penghitungan NPOP, begitu juga sebaliknya. 

NJOP menjadi standar harga tanah. Masing-masing daerah memiliki perbedaan nilai atau harga tanah jika dilihat dari NJOP-nya. Ketentuan angka NJOP bisa dilihat di bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). 

Pajak penjualan tanah bagi pihak pembeli

NPOP: Harga Transaksi yang disepakati.

NPOPTKP Daerah: DKI Jakarta sebesar Rp80.000.000 (Tiap daerah berbeda)

NPOP Kena Pajak: NPOP – NPOPTKP.

BPHTB: 5% x NPOP Kena Pajak

Pajak penjualan tanah bagi pihak penjual

NPOP: Harga Transaksi yang disepakati

NPOP Kena Pajak: NPOP – NPOPTKP

PPH: 5% x NPOP

Contoh Penghitungannya

Agar lebih mudah memahami penghitungannya, berikut ini adalah simulasinya.

Harga tanah seluas 50 m2 di DKI Jakarta disepakati Rp150 juta (NPOP).

NJOP tanah Rp1 juta per meter persegi. Artinya 50 m2 x 1.000.000 = Rp50.000.000.

Karena NJOP lebih rendah nilainya, maka penghitungan menggunakan NPOP sebesar Rp150 Juta.

NPOP: Rp150.000.000.

NPOPTKP Daerah DKI Jakarta sebesar Rp80.000.000 (Tiap daerah berbeda-beda).

NPOP Kena Pajak: Rp150.000.000 – Rp80.000.000 = Rp70.000.000.

BPHTB: 5% x Rp70.000.000 = Rp3.500.000.

PPh: 5% x Rp150.000.000 = Rp7.500.000.

Dari penghitungan tersebut disimpulkan bahwa pajak yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli sebesar Rp3.500.000 (BPHTB).

Sedangkan pajak yang wajib dibayarkan oleh pihak penjual adalah Rp7.500.000 (PPh). Artinya pajak yang harus dibayarkan penjual jauh lebih besar dibandingkan dengan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli.

Secara sekilas penghitungan pajak jual beli tanah terasa membingungkan, padahal jika dipelajari dan dipahami secara cermat, sebetulnya sangat mudah. Apalagi sudah ada formulasi atau rumus yang bisa digunakan sebagai dasar penghitungan pajak transaksi pembelian ataupun penjualan tanah.

Biaya yang ditimbulkan dari transaksi ini bukan hanya sekadar pajak saja. Tetapi ada biaya-biaya lain yang perlu disiapkan, seperti pengecekan sertifikat, bea balik nama, hingga membayar jasa notaris.

Akan tetapi yang paling penting, Anda sudah memahami dan mengetahui dasar-dasar penghitungan pajak pembelian ataupun penjualan dengan tepat.