Apa Itu APHT dan SKMHT? Ini Fungsi dan Biaya Mengurusnya

Administrasi bisnis

Apa itu APHT? Lalu, apa pula SKMHT? APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan. APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank bakal dilunasi.

Sementara itu, SKMHT adalah Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan. SKMHT biasanya diperlukan sebagai jaminan dalam perjanjian kredit, semisal kredit pemilikan rumah (KPR), namun sertifikat tanah masih atas nama pemilik sebelumnya, masih atas nama pengembang (developer), atau masih diurus di kantor badan pertanahan.

Namun sebelum kenal lebih jauh dengan APHT dan SKMHT, ada baiknya kita memahami konsep pinjaman atau kredit dari bank. Bank sudah bukan lagi menjadi tempat menyimpan duit semata.

Banyak layanan yang diberikan bank buat masyarakat, salah satunya kredit. Bank juga memberikan layanan proteksi untuk diri kita dan keluarga dalam bentuk asuransi kesehatan dan asuransi jiwa.

Orang gak perlu lagi nyari bank plecit alias rentenir yang ngasih bunga mencekik buat dapet pinjaman. Cukup penuhi syarat, duit segar bisa kita manfaatkan dari bank dengan aturan resmi.

Misalnya mau pinjam dana buat modal usaha. Kita bisa menjaminkan sertifikat rumah maupun sertifikat tanah untuk mendapatkan dana yang dibutuhkan tersebut.

Tapi bukan cuma sertifikat yang diperlukan. Ada yang disebut sebagai APHT atau SKMHT yang menjadi syarat jaminan.

Memahami fungsi dan arti APHT

Lantas, apa pemberian sertifikat rumah aja gak cukup dalam perjanjian kredit? Ini bukan soal cukup-gak cukup. Tapi, APHT adalah bagian tak terpisahkan dari perjanjian kredit dengan jaminan. Jadi, proses APHT wajib dijalankan sebelum kredit bisa dikucurkan. Hal ini tercantum dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Menurut undang-undang itu, pembuatan APHT dengan jaminan kredit berupa tanah harus sesuai dengan syarat yang ditetapkan, yakni:

  1. Didahului dengan janji bahwa hak tanggungan diberikan sebagai jaminan pelunasan utang yang tertuang dalam perjanjian kredit.
  2. Harus ada kejelasan tentang nama dan identitas pemegang serta pemberi hak tanggungan, domisili kedua pihak, utang yang pelunasannya dijamin lewat APHT, nilai tanggungan, dan objek hak tanggungan.
  3. Didaftarkan ke kantor pertanahan setempat (tingkat kabupaten/kota)
  4. Akta mengandung kata-kata “Demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.”

Dengan demikian, APHT dijadikan pegangan berdasarkan hukum buat bank selaku kreditur untuk mengeksekusi jaminan kalau terjadi kredit macet. Bank kan lembaga resmi, jadi selalu bertindak menurut hukum. Beda dengan bank plecit yang suka seenak perut sendiri.

Proses kredit hingga APHT

Pada umumnya proses kredit melalui 3 tahap, yakni perjanjian kredit, pengakuan utang, dan pembuatan akta pemberian hak tanggungan. Ketiga tahap itu harus dilewati kalau mau kredit cair.

1. Perjanjian kredit

Perjanjian kredit dibuat bank dan lembaga jasa keuangan lain sebagai dasar untuk mengucurkan pinjaman. Perjanjian ini berbentuk surat yang isinya udah ditetapkan, jadi kita gak bisa nego isinya.

Adapun isi perjanjian kredit antara lain pernyataan bahwa debitur akan meminjam sejumlah uang dan bank akan memberikan pinjaman. Juga soal bunga, biaya-biaya, angsuran, dan lain-lain.

Surat ini bisa dibuat di kantor bank, rumah debitur, atau kantor notaris. Tapi gak perlu di hadapan notaris.

2. Pengakuan utang

Pengakuan utang harus dibuat dan ditandatangani di hadapan notaris. Surat ini dibikin setelah perjanjian kredit. Isinya pernyataan bahwa debitur mengaku berutang dan kreditr menerima pengakuan tersebut.

3. APHT

APHT ditandatangani pemilik jaminan dan kreditur. Jadi, umpamanya kita ngasih jaminan rumah yang masih atas nama orang lain, maka orang lain itu wajib ikut membubuhkan tanda tangan.

Akta ini akan berisi informasi-informasi sebagai berikut:

  • Syarat-syarat spesialitas
  • Jumlah pinjaman yang diberikan kreditur
  • Penunjukan objek Hak Tanggungan
  • Hal-hal yang diperjanjikan (pasal 11 (2) UU Hak Tanggungan (UUHT)) oleh kreditor dan debitor, termasuk janji Roya Partial (pasal 2 (2) UUHT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan (pasal 20 UUHT).
  • Apa itu SKMHT?

    SKMHT alias Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan akan menjadi pengganti peran APHT apabila sertifikat yang dijadikan jaminan masih dalam proses di kantor pertanahan.

    Bisa jadi juga, sertifikat tersebut masih di tangan pemilik properti sebelumnya atau masih di tangan developer. Contohnya, jika kita mengajukan KPR ke bank namun sertifikat masih di tangan developer, maka bank akan meminta SKMHT dari pihak developer.

    Dalam surat ini, kita menyatakan memberikan hak tanggungan atas tanah kita kepada kreditur.

    Jadi, kita gak perlu lagi menandatangani APHT. Soalnya pihak kreditur sudah mendapatkan surat kuasa dari kita. 

    Apa itu APHT maupun SKMHT harus kita pahami kalau mau cari pinjaman dengan menjaminkan properti. Sebab, APHT atau SKMHT harus ada kalau kita memberikan jaminan properti buat dapat dana segar dari bank.

    Bank akan menggunakan APHT untuk melakukan eksekusi kalau kita wanprestasi (mengingkari perjanjian kredit). Tapi, bank wajib memperingatkan dulu bahwa kita belum bayar cicilan.

    Bank gak bisa asal eksekusi. Kalau mereka langsung berbuat seperti itu, kita punya senjata untuk melawan. Ya, pakai APHT itu.

    Biaya mengurus APHT dan SKMHT

    Kamu bisa mengurus pembuatan akta dan surat kuasa ini di notaris yang kamu tunjuk dalam proses perjanjian jual beli. Biaya yang harus kamu keluarkan terdiri atas beberapa kebutuhan. Berikut ini perinciannya, termasuk biaya pengurusan berbagai hal di notaris

  • Biaya untuk cek sertifikat: Rp100.000
  • Biaya SK: Rp1.000.000
  • Biaya validasi pajak: Rp200.00
  • Biaya BBN, Rp750.000
  • Biaya AJB: Rp2.400.000
  • Biaya APHT dan SKMHT, nominalnya akan bervariasi berdasarkan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit
  • Tiap notaris juga akan membebankan biaya yang berbeda-beda. Biaya juga akan bervariasi tergantung lokasi properti.

    Pertanyaan seputar Akta Pemberian Hak Tanggungan

    Asuransi kredit adalah produk pengelolaan keuangan yang bisa memberi nasabah kredit sebuah jaminan pelunasan utang. Besaran persentase pelunasan utang bervariasi antara satu perusahaan asuransi kredit dengan perusahaan yang lain.
    APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan. APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank bakal dilunasi. Akta ini harus ada dalam perjanjian di samping sertifikat properti rumah atau tanah yang dijadikan jaminan atau agunan.
    SKMHT adalah Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan. SKMHT biasanya diperlukan sebagai jaminan dalam perjanjian kredit, semisal kredit pemilikan rumah (KPR), namun sertifikat tanah masih atas nama pemilik sebelumnya, masih atas nama pengembang (developer), atau masih diurus di kantor badan pertanahan.
    Pengurusan akta dan surat kuasa dilakukan melalui bantuan notaris dan kamu perlu mempersiapkan biaya-biaya tertentu, seperti biaya untuk cek sertifikat, biaya SK, dan biaya validasi pajak. Masih ada lagi biaya BBN, AJB, dan biaya APHT dan SKMHT itu sendiri.