Untung Rugi Kredit Rumah In House, Cara Nyicil Tanpa Bank

kredit rumah in house

Beli rumah secara kredit in house alias kredit rumah in house secara umum adalah skema mekanisme pembayaran rumah kepada developer dengan cara mengangsur. 

Kredit rumah in house bisa disebut pula pembelian rumah dengan metode cash atau tunai yang dilakukan langsung ke pengembang dengan cara dicicil. Rata-rata metode ini diminati masyarakat menengah ke atas.

Jadi, urusan perjanjian jual-beli rumah hanya melibatkan dua pihak, yaitu pembeli dan pengembang. Artinya, bank sama sekali tak terlibat di sini. Pembeli hanya berhubungan dengan developer.

Mari kita ketahui lengkapnya mengenai kredit rumah in house, bagaimana cara kerjanya dan mengajukannya dalam pembahasan berikut.

Apa itu kredit rumah in house?

Ada berbagai cara membeli rumah. Selain secara cash alias membeli tunai, mencicil dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang difasilitasi oleh bank sebagai lembaga pembiayaan.

Dalam skema KPR, ada bank yang berperan sebagai pihak ketiga. Bank membiayai pembelian rumah yang kamu beli dengan menyediakan uang tunai untuk dibayarkan ke developer. Kamu pun mencicil pembayaran rumah ke bank disertai dengan bunganya.

Selain membeli rumah secara KPR, ada juga cara lainnya. Yaitu, membeli langsung ke pihak developer tanpa melalui perantaraan pihak bank atau kredit rumah in house. Yaitu, skema pembayaran pembelian rumah yang dilakukan langsung kepada developer.

Mengapa harus kredit rumah in house?

Sistem kredit rumah in house ini menjadi solusi paling tepat bagi mereka yang tidak memiliki uang cukup besar untuk dijadikan down payment (DP) atau uang muka.

Meski tak mengharuskan uang muka, kamu biasanya akan diminta booking fee oleh developer yang dibayarkan sebagai tanda jadi pembeli serius memboyong unit yang ditawarkan.

Dengan memanfaatkan kredit rumah langsung ke developer, kita tidak perlu melalui proses yang panjang di bank, dan tanpa perlu dikenakan bunga cicilan setiap bulannya. 

Kredit rumah in house bukan produk bank yang artinya tak ada pengenaan bunga di sini. Beda dengan kredit rumah dengan KPR di mana bank memungut bunga dari kredit yang dicairkan. Selain itu, prosedur lebih pendek. 

Kredit in house ini benar-benar hanya melibatkan pembeli dan pengembang. Artinya, prosedur yang mesti dilewati lebih ringkas. Beda sama bank yang prosedurnya lumayan panjang dan makan waktu.

Karena itu, tak perlu keluarkan banyak biaya. Bandingkan kalau mengurus KPR di bank pasti dikenai biaya provisi, biaya survei, biaya appraisal, dan lain sebagainya. Beda dengan kredit in house yang sama sekali tak ada biaya macam-macam. Masa cicilan juga bisa dinegosiasikan.

Begitu masa angsuran selesai, maka rumah itu langsung jadi hak milik dan sertifikat langsung diserahkan pengembang. 

Kebanyakan prosedur pembelian dengan skema ini sangat tergantung dari kebijakan pengembang. Ada yang menawarkan 12 kali, 36 kali, sampai 50 kali angsuran.

Hitung cicilanmu dengan kalkulator bunga efektif Lifepal

Kamu penasaran berapa cicilan KPR bulananmu? Coba hitung estimasinya menggunakan kalkulator bunga efektif dari Lifepal berikut.

Hasil perhitungan di atas hanya sebatas kisaran saja ya karena tiap developer memiliki ketentuan berapa minimal bayar tagihan cicilan rumahmu per bulan sesuai kebijakan masing-masing.

Keuntungan dan kerugian kredit rumah in house

Bagaimanapun juga setiap cara yang dipilih dalam mendapatkan sebuah rumah pasti terdapat keuntungan dan kerugian, termasuk kredit rumah in house. 

Keuntungan 

Beberapa keuntungan dan manfaat yang diperoleh dengan membeli rumah secara langsung kepada developer yaitu:

  1. Tidak ada uang muka atau DP, namun biasanya ada biaya tanda jadi yang diminta developer dalam jumlah yang tidak besar.
  2. Tidak dikenakan bunga dalam pembayaran angsuran, sehingga total angsuran yang dibayarkan akan sama jumlahnya dengan harga rumah yang sebenarnya.
  3. Prosedur cukup singkat, karena hanya melibatkan dua pihak antara konsumen dan developer sehingga tidak perlu menunggu proses lama seperti di bank.
  4. Tidak ada denda, apabila konsumen terlambat membayar cicilan maka besarnya angsuran yang harus dibayar adalah sama.
  5. Tidak perlu mengeluarkan banyak biaya, karena developer tidak seperti bank yang memungut biaya survei, biaya provisi dan biaya appraisal.
  6. Masa cicilan rumah masih bisa dinegosiasi, jadi konsumen yang penghasilannya tidak terlalu besar masih bisa bernapas lega.
  7. Konsumen tidak perlu repot mencari tanah dan membangun rumah, karena developer yang akan melakukannya.
  8. Kawasan rumah biasanya tertata rapi dan terdapat fasilitas pendukung yang cukup memadai.

Tidak ada uang muka

Berbeda dengan sistem KPR yang membebankan uang muka minimal 10 persen dari harga rumah, jika kamu kredit rumah in house atau kredit langsung ke developer tidak dikenakan uang muka sama sekali.

Kamu hanya cukup membayar booking fee yang sudah ditentukan untuk menarik minat pembeli. Biasanya masa angsuran juga pendek, kemungkinan hanya 10-20 kali. 

Developer mewajibkan pembayaran uang muka yang cukup besar berkisar 30-40 persen dengan tenor cicilan biasanya lebih panjang hingga mencapai 5 tahun.

Tidak ada bunga

Dalam skema KPR, beban bunga yang cukup besar dibebankan kepada debitur. Bunga ini biasanya dalam bentuk kombinasi flat rate dan floating rate. Bunga ini cukup besar, tidak jarang hampir menyamai cicilan utang pokok. 

Sementara itu, untuk kredit rumah in house tidak akan dikenakan bunga. Misalnya, jika kamu membeli rumah seharga Rp300 juta, maka kamu hanya harus mengangsur sebesar harga tersebut. 

Kalaupun dikenakan bunga, maka bunga yang dikenakan adalah flat rate. Biasanya semakin besar jumlah cicilan dan semakin pendek tenor, maka bunga pun semakin minimal. Bahkan, biasanya ditiadakan sebagai salah satu strategi marketing.

Proses administrasi cepat

Karena hanya melibatkan dua pihak, maka proses administrasi kredit in house menjadi lebih sederhana daripada KPR. 

Kamu harus menyediakan banyak data seperti KTP, NPWP, surat nikah dan sebagainya sesuai dengan permintaan bank untuk mendapatkan KPR. Bank juga akan melakukan verifikasi dan survei untuk menilai kelayakanmu.

Sedangkan kredit langsung ke developer tidak memerlukan banyak data. Biasanya hanya data-data dasar seperti KTP, surat keterangan bekerja dan NPWP saja.

Biaya-biaya

Tidak ada biaya survei, biaya provisi, biaya appraisal dan biaya lainnya yang dikenakan pada kredit in house. Sementara itu, kredit KPR berarti mengeluarkan biaya tambahan yang bisa mencapai 5-10 persen dari harga rumah.

Kecepatan prosedur

Prosedur kredit in-house jauh lebih cepat daripada prosedur KPR. Dengan kredit langsung ke developer, prosesnya sederhana karena dapat langsung disetujui. Rumah menjadi hak milik ketika pelunasan mencapai lebih dari 80 persen.

Sedangkan dalam KPR, prosedurnya berlangsung relatif lama. Setelah survei, kamu harus menunggu minimal 14 hari untuk mendapatkan persetujuan. Sering kali ada calon debitur yang menunggu hingga berbulan-bulan lamanya. Tidak ada jaminan permohonan KPR akan diterima. Sertifikat hak milik bisa diambil setelah KPR dilunasi.

Kredit in house memang disediakan untuk kalangan berduit yang biasanya berniat membeli rumah untuk investasi seperti disewakan atau dijual kembali. Biasanya developer menawarkan kredit tipe ini dalam jumlah dan waktu yang dibatasi. Tak jarang para pembeli berebut untuk mendapatkannya. Jadi, kredit in house mungkin lebih sulit diperoleh.

Sedangkan KPR ditujukan kepada masyarakat yang berpenghasilan rata-rata dan menengah untuk ditinggali sendiri. Kamu bisa lebih mudah mendapatkannya selama memenuhi persyaratan dan disetujui oleh pihak bank.

Angsuran

Kelebihan KPR terletak angsurannya yang tergolong rendah yang disesuaikan dengan uang muka dan tenor cicilan. Semakin besar uang muka dan semakin lama tenornya, maka semakin rendah cicilannya. Berbeda dengan kredit in house yang cicilannya sangat tinggi. 

Bayangkan jika mencicil rumah harga Rp300 juta dengan ketentuan sebanyak 30 kali cicilan. Artinya, kamu harus membayar angsuran Rp10 juta per bulan. Jika memilih angsuran 10 kali, maka kamu harus membayar Rp30 juta per bulan. Beban utang bulanan menjadi sangat besar.

Tenor

Tenor KPR bisa sangat panjang hingga mencapai 30 tahun sesuai dengan Peraturan BI. Kamu bisa mendapatkan tenor yang fleksibel sesuai dengan kemampuanmu. Sedangkan kalau kamu kredit langsung ke developer, tenor maksimal hanya 5 tahun atau 60 kali cicilan.

Hanya tinggal menempati

Konsumen tidak perlu repot mencari tanah dan membangun rumah, karena developer yang akan melakukannya.

Selain itu, kawasan rumah biasanya juga sudah tertata rapi dan terdapat fasilitas pendukung yang cukup memadai.

Kerugian

Selain memiliki beberapa keuntungan, ada kerugian yang ditimbulkan jika menjalani kredit rumah in house. Meski banyak developer yang bagus dan terpercaya, ada saja developer nakal yang menyebabkan konsumen merasa dirugikan. 

Kebanyakan kasus yang terjadi rumah yang diperoleh tidak sesuai spesifikasinya dengan yang dijanjikan di awal penawaran. Selain itu, pembangunan yang tak juga rampung juga sering terjadi. Padahal setelah penandatanganan akad kita wajib membayar cicilan sampai lunas.

Kalau kita tidak ingin melanjutkan kredit sebelum terjadinya penandatanganan akad, uang muka yang telah dibayarkan tidak akan dikembalikan sepenuhnya oleh developer. 

Karena itu, sebelum memutuskan membeli rumah dengan cara kredit in house, kamu wajib berhati-hati dan lebih teliti dalam memilih developer. Pilihlah developer yang terpercaya dan memiliki reputasi yang baik agar Anda tidak dirugikan dalam bentuk apapun.

Pentingnya melengkapi diri dengan perlindungan terbaik

Sebelum memutuskan membeli rumah memakai kredit in house, proteksi keuanganmu dengan asuransi jiwa yang menanggung nilai hidup si pembayar premi akibat kematian gak terduga ataupun risiko yang menyebabkan si pembayar premi cacat tetap total.

Dengan kata lain, kalau terjadi sesuatu yang gak diinginkan pada si pembayar premi atau tertanggung, nantinya ahli waris yang namanya dimasukkan ke dalam polis asuransi jiwa bakal menerima uang pertanggungan (UP) dan manfaat lainnya dari perusahaan asuransi jiwa.

Bila masih bingung memilih produk asuransi jiwa terbaik mana yang tepat untuk dipilih, kamu bisa menemukannya di Lifepal!

Itulah penjelasan mengenai kredit rumah in house, bagaimana perhitungannya, untung ruginya, hingga pentingnya melengkapi diri dengan asuransi jiwa untuk debitur saat mengambil cicilan pemilikan rumah. Semoga informasi tadi bermanfaat!

Nah, buat kamu yang punya pertanyaan lain seputar bunga efektif dan sistem bunga lain dalam KPR atau bagaimana mengatur keuangan, yuk tanyakan langsung pada ahlinya melalui fitur Tanya Lifepal!

FAQ seputar kredit rumah in house

Apa itu kredit rumah in house?

Kredit rumah in house adalah skema mekanisme pembayaran rumah kepada developer dengan cara mengangsur. Kredit rumah in house bisa disebut pula pembelian rumah dengan metode cash atau tunai yang dilakukan langsung ke pengembang dengan cara dicicil.

Apa bedanya kredit in house dan KPR?

Dalam skema KPR, ada bank yang berperan sebagai pihak ketiga. Bank membiayai pembelian rumah yang kamu beli dengan menyediakan uang tunai untuk dibayarkan ke developer. Kamu pun menyicil pembayaran rumah ke bank disertai dengan bunganya. Sementara kredit in house, kamu menyicil rumah kepada developer.

Apa itu KPR?

KPR adalah suatu fasilitas yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau merenovasi rumah.
Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →