Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan serta Cara Bayarnya [RESMI]

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Mungkin beberapa dari kalian menganggap kalau cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan itu tidaklah penting. Karena kita selalu dapat Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan yang berisikan besaran PBB yang harus dibayarkan.

Tapi permasalahannya, kadang-kadang bisa aja nominal yang tertera di surat tersebut gak sesuai sama bangunan yang kita miliki. Kalau pajak yang tertulis lebih besar kan bikin kita rugi.

Selain sebagai langkah verifikasi, bisa menghitung PBB juga jadi langkah yang tepat untuk mempersiapkan uangnya jauh-jauh hari. Pasalnya, masih banyak saja yang telat bayar dengan alasan gak punya uang atau gak sempat membayarnya. 

Padahal, kalau telat dendanya bisa 2 persen dari nilai pajak yang dibayarkan. Kalau telatnya 24 bulan, bisa-bisa geruduk sama petugas pajak buat nagih uangnya langsung ke rumah kamu. Malah malu sendiri kan sama tetangga kanan kiri?

Karena itu, penting untuk mengetahui cara menghitung PBB yang benar dan tepat sesuai dengan objek pajak yang dimiliki.

Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan?

Ukur tanah buat hitung Pajak Bumi dan Bangunan
Luas tanah dan bangunan menjadi komponen perhitungan PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang dikuasai dan/atau dimanfaatkan orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

PBB menjadi pungutan yang wajib disetorkan ke Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Bedanya, PBB yang disetor ke Pemerintah Pusat adalah PBB yang mencakup kawasan perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Sementara PBB yang disetor ke Pemerintah Daerah adalah PBB yang menjadi retribusi daerah yang pengenaanya ke bangunan di perdesaan ataupun perkotaan.

Pajak Bumi dan Bangunan diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009

Undang-Undang PBB Nomor 28 Tahun 2009
Semua hal terkait Pajak Bumi dan Bangunan telah diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009

Ulasan ini hanya difokuskan ke pembahasan Pajak Bumi dan Bangunan yang pemungutannya menjadi kewenangan Pemerintah Daerah. Aturan Pemerintah Daerah dalam memungut PBB sebagai retribusi daerah tercantum dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.

Dasar pengenaan PBB menurut undang-undang

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menjelaskan dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dalam perhitungan besaran PBB, NJOP nantinya digunakan sebagai komponen perhitungan.

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Pasal 78 dalam UU No. 28 tahun 2009 menjelaskan subjek PBB perdesaan dan perkotaan adalah orang pribadi atau badan.

Subjek PBB ini secara nyata memiliki hak atas tanah (bumi) dan/atau mendapat manfaatnya dengan menguasai, dan/atau memperoleh manfaat dari bangunan.

Tidak Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Objek PBB emang menyasar tanah (bumi) dan bangunan. Walaupun begitu, gak semua tanah ataupun bangunan dijadikan sebagai objek pajak.

Berikut ini adalah yang gak termasuk sebagai objek pajak PBB menurut UU No. 28 Tahun 2009.

  • Digunakan Pemerintah dan Daerah buat penyelenggaraan pemerintahan.
  • Digunakan cuma buat melayani kepentingan umum dalam urusan ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang gak bertujuan mengambil keuntungan. 
  • Digunakan buat kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenisnya. 
  • Dikategorikan sebagai hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai desa, dan tanah negara yang belum dibebani hak. 
  • Digunakan perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 
  • Digunakan badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Pasal 80 dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 menetapkan tarif pajak PBB paling tinggi sebesar 0,3 persen. Besaran tarif PBB diserahkan ke daerah masing-masing yang diatur dalam peraturan daerah dengan mengacu pada batasan tertinggi.

Apa itu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)?

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang didapat dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Kalau pun gak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan lewat membandingkan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

Apa itu Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)?

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) juga menjadi komponen perhitungan PBB. Nilainya ditetapkan Pemerintah Daerah lewat peraturan. Namun, NJOPTKP sendiri ditetapkan dengan besaran paling rendah Rp 10.000.000.

Cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pengelolaan PBB menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah
Pengelolaan PBB @ditjenpajakri

Penting sekali buat tahu berapa pajak bumi dan bangunan. Sekalipun kamu udah dikirimi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan terbaru, gak ada salahnya kan buat verifikasi angkanya dengan menghitung sendiri.

Gak menutup kemungkinan lho angka yang tertera di SPPT PBB keliru. Ya, hitung-hitung mengantisipasi kerugian lah.

Pada dasarnya, cara menghitung PBB menggunakan rumus berikut.

PBB Terutang = Tarif (0,5 persen) x NJKP

Sebagai keterangan, NJKP adalah nilai jual kena pajak. 

Rumus Nilai Jual Kena Pajak

NJKP = NJOP – NJOPTKP

NJOP adalah nilai jual objek pajak. Nilai ini menjadi ukuran yang memengaruhi besaran PBB. Makin tinggi NJOP, makin tinggi pula PBB yang kamu bayarkan.

NJOP sendiri ada dua, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Kedua NJOP tersebut nantinya dijumlah menjadi NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB. 

Rumus Nilai Jual Objek Pajak

NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJOP ini nantinya bakal digunakan buat perhitungan final NJKP. Seandainya saja NJOP ≥ Rp 1.000.000.000, itu berarti NJKP-nya sebesar 40 persen. Sementara NJOP < Rp 1.000.000.000 maka NJKP-nya 20 persen.

Satu lagi yang perlu kamu tahu, yaitu Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NJOPTKP. Besaran NJOPTKP di tiap daerah berbeda-beda, besaran maksimalnya Rp 12.000.000.

Ilustrasi cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Konsultasi Pajak Bumi dan Bangunan di Kantor Pelayanan Pajak
Konsultasi pajak @ditjenpajakri

Pak Jon tinggal di rumah yang berlokasi di Jl. Raya Pondok Gede, Jakarta Timur dengan luas 150 meter persegi dan luas tanah 200 meter persegi. NJOP-nya, bumi dan bangunan, saat itu sebesar Rp 1,7 juta per meter persegi.

Berapakah PBB yang mesti dibayar Pak Jon?

  • NJOP Bangunan 150 m2 x Rp 1.700.000 = Rp 255.000.000
  • NJOP Bumi 200 m2 x Rp 1.700.000 = Rp 340.000.000
  • NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = Rp 255.000.000 + Rp 340.000.000 = Rp 595.000.000
  • NJOPTKP = Rp 12.000.000
  • NJOP = NJOP – NJOPTKP = Rp 595.000.000 – Rp 12.000.000 = Rp 583.000.000 (berarti NJKP 20 persen)
  • NJKP 20 persen x Rp 583.000.000 = Rp 116.600.000
  • PBB yang terutang = 0,5 persen x Rp 116.600.000 = Rp 583.000

Nah, itu berarti Pak Jon mesti membayar PBB sebesar Rp 583 ribu setiap tahunnya. Asalkan tahun depan gak ada kenaikan NJOP. Lumayan besar emang. Maklum saja NJOP di wilayah Jakarta memang terbilang tinggi.

Lalu, bagaimana cara bayar pajak dan bumi bangunan? Yuk, lanjut ke ulasan di bawah ini.

Cara bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) offline dan online

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan di KPP
Pembayaran PBB @ditjenpajakri

Setelah mengetahui cara menghitung PBB, sekalian saja kamu simak informasi tentang cara membayarnya. 

Sekarang kamu bisa bayar PBB secara online lagi, hal ini berkat kecanggihan teknologi yang memudahkan untuk membayarnya.  

Jadi, sudah gak ada alasan lagi malas bayar pajak. Lagi pula kalau gak mau datang ke kantor pajak, kamu bisa bayar lewat smartphone kok. Tinggal pilih saja pilihan mana yang pas buat kamu.

Di bawah ini adalah dua cara bayar pajak bumi dan bangunan.

1. Bayar PBB offline

Gak melulu di kantor pajak, kamu juga bisa melakukan pembayaran offline di tempat-tempat yang sudah ditunjuk, yaitu:

  • Kantor pos
  • Bank seperti yang tertulis di di SPPT PBB
  • Bayar PBB di Indomaret

Lantas, bagaimana langkah-langkahnya? Mudah kok. Kamu tinggal membawa SPPT PBB yang dikirim ke kamu dan jangan lupa bawa uang sesuai jumlah yang tertera di SPPT PBB kamu.

Setelah melakukan setoran pajak, kamu bakal menerima Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dengan stempel sebagai bukit bahwa kamu udah melunasi pajak bumi dan bangunan.

2. Bayar PBB online

Malas dengan antrean di kantor pajak, bank, ataupun kantor pos, bayar online saja lewat ATM ataupun internet banking. Selain cepat, bayarnya praktis pula.

Ada beberapa bank yang sudah melakukan kerja sama dengan Direktorat Jenderal Pajak, khusus buat bayar pajak. Buat yang di Jakarta, sejauh ini ada tujuh bank yang layani pembayaran PBB.

  • BRI
  • Bank DKI
  • BCA
  • Maybank
  • Mandiri Syariah
  • Mandiri
  • BNI 46

Cara bayar PBB lewat ATM.

  1. Masukkan kartu ATM, ketik PIN, dan pilih Menu Lain.

  2. Pilih Pembayaran.

  3. Pilih Pajak/Penerimaan Negara.

  4. Pilih PBB.

  5. Masukkan Nomor Objek Pajak kemudian pilih Tekan Jika Benar.

  6. Masukkan Tahun Pajak SPPT kemudian pilih Tekan Jika Benar.

  7. Nantinya informasi tagihan PBB bakal muncul di layar.

  8. Konfirmasi Ya kalau sudah benar.

  9. Struk pun bakal keluar sebagai bukti pembayaran.

Cara memeriksa Tagihan PBB Online

Cek Pajak Bumi dan Bangunan online
Cek PBB online melalui smartphone

Ada beberapa daerah yang diketahui menyediakan layanan pengecekan tagihan PBB secara online. Lifepal mencatat daerah-daerah yang memberi layanan tersebut, dari DKI Jakarta, Kota Bekasi, Kota Bogor, Kabupaten Tangerang, Kota Depok, hingga Kota Surabaya.

Penasaran seperti apa caranyanya? Langsung aja dicek dalam ulasan Yuk Cek PBB Online Resmi Sesuai Wilayah di Sini!.

Komplain nilai pembayaran pajak bumi dan bangunan

Bertanya-tanya nilai Pajak Bumi dan Bangunan
Bertanya-tanya soal PBB @ditjenpajakri

Kamu bisa mengajukan keberatan mengenai PBB kalau menemukan beberapa kejanggalan dalam SPPT PBB. Ada dua alasan yang mengizinkan kamu melakukan komplain:

  • Merasa isi dalam SPPT semisal luas objek pajak gak sesuai dengan yang sebenarnya.
  • Beda tafsir UU antara petugas pajak dan kamu sebagai Wajib Pajak.

Bagaimana dengan syarat-syaratnya?

Seperti yang dikutip dari pajak.go.id, beginilah syarat komplain PBB

  1. Keberatan diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterimanya SPPT.
  2. Dalam keadaan terpaksa (force majeure), Wajib Pajak bisa kasih alasan kalau jangka waktu tersebut gak dapat dipenuhi.
  3. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.
  4. Diajukan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama yang terbitkan SPPT/SKP.
  5. Kalau dikuasakan, harus melampirkan surat kuasa.
  6. Diajukan masing-masing dalam satu Surat Keberatan, kecuali yang diajukan secara kolektif melalui Lurah atau Kepala Desa setempat.
  7. Mengemukakan alasan yang jelas dan mencantumkan besarnya pajak bumi dan bangungan menurut hitungan kamu sebagai Wajib Pajak.

Meski kamu komplain, hal tersebut gak bikin kamu gak bayar pajak. Kamu tetap diharuskan membayar pajak bumi dan bangunan sebagaimana aturan yang berlaku.

Gimana, sudah tahu kan sekarang cara menghitung PBB? Semoga informasi di atas bermanfaat ya. Dan ingat bayar pajaknya sebelum jatuh tempo!