Pajak Bumi dan Bangunan: Cara Menghitung PBB – NJOPTKP

Cek PBB Online dan sekaligus pencarian SPPT PBB

Mungkin beberapa dari kalian menganggap kalau cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan atau cara menghitung PBB itu tidaklah penting.

Karena kita selalu dapat Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan yang berisikan besaran PBB yang harus dibayarkan.

Tapi permasalahannya, kadang-kadang bisa aja nominal yang tertera di surat tersebut gak sesuai sama besaran yang sebenarnya. Kalau pajak yang tertulis lebih besar, kan bikin kita rugi.

Selain sebagai langkah verifikasi, cara menghitung PBB juga menjadi langkah yang tepat untuk mempersiapkan uang jauh-jauh hari. Pasalnya, masih banyak saja yang telat bayar dengan alasan gak punya uang atau gak sempat membayarnya. 

Jatuh sakit datangnya mendadak dan menguras kantong! Supaya hal ini gak terjadi, persiapkan keuangan kamu dengan membeli produk asuransi kesehatan terbaik di Lifepal!

Padahal, kalau telat, dendanya bisa 2 persen dari nilai pajak yang dibayarkan. Kalau telatnya 24 bulan, bisa-bisa geruduk sama petugas pajak buat nagih uangnya langsung ke rumah kamu. Malah malu sendiri kan sama tetangga kanan kiri?

Karena itu, penting untuk mengetahui cara menghitung PBB yang benar dan tepat sesuai dengan objek pajak yang dimiliki.

Di luar cara menghitung PBB, hal penting lainnya yang harus diketahui pemilik properti adalah kepemilikan proteksi. Adanya proteksi bertujuan meminimalkan kerugian finansial akibat risiko-risiko gak terduga semisal banjir atau kebakaran.

Buat rumah yang masih status KPR, pasti udah memiliki proteksi dalam bentuk asuransi jiwa dan kebakaran. Bagaimana yang statusnya lunas? Alangkah baiknya memiliki proteksi dalam wujud asuransi properti.

Banyak benefit yang diperoleh dengan memiliki asuransi properti, di antaranya:

  • Ganti rugi terhadap risiko kerusakan rumah akibat kebakaran, ledakan, kebongkaran (pencurian dengan kekerasan), hingga bencana alam.
  • Pertanggungan tanggung jawab hukum terhadap tuntutan pihak ketiga.
  • Biaya pengobatan akibat kebakaran.
  • Santunan meninggal dunia.

Sebelum ke cara menghitung PBB, apa itu Pajak Bumi dan Bangunan?

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang dikuasai dan/atau dimanfaatkan orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Pajak Bumi dan Bangunan menjadi pungutan yang wajib disetorkan ke Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Bedanya, PBB yang disetor ke Pemerintah Pusat adalah pajak bumi dan bangunan yang mencakup kawasan perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Sementara PBB yang disetor ke Pemerintah Daerah adalah pajak bumi dan bangunan yang menjadi retribusi daerah yang pengenaanya ke bangunan di perdesaan ataupun perkotaan.

Punya pertanyaan seputar bisnis dan keuangan? Tanyakan langsung kepada ahli di bidangnya melalui fitur Tanya Lifepal!

Pajak Bumi dan Bangunan diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009

Ulasan ini hanya difokuskan ke pembahasan Pajak Bumi dan Bangunan yang pemungutannya menjadi kewenangan Pemerintah Daerah. Aturan Pemerintah Daerah dalam memungut PBB sebagai retribusi daerah tercantum dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.

Dasar pengenaan PBB menurut undang-undang

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menjelaskan dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dalam cara menghitung PBB, NJOP nantinya digunakan sebagai komponen perhitungan.

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Pasal 78 dalam UU No. 28 tahun 2009 menjelaskan subjek PBB perdesaan dan perkotaan adalah orang pribadi atau badan.

Subjek PBB ini secara nyata memiliki hak atas tanah (bumi) dan/atau mendapat manfaatnya dengan menguasai, dan/atau memperoleh manfaat dari bangunan.

Tidak Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Objek PBB emang menyasar tanah (bumi) dan bangunan. Walaupun begitu, gak semua tanah ataupun bangunan dijadikan sebagai objek pajak.

Berikut ini adalah yang gak termasuk sebagai objek pajak PBB menurut UU No. 28 Tahun 2009.

  • Digunakan Pemerintah dan Daerah buat penyelenggaraan pemerintahan.
  • Digunakan cuma buat melayani kepentingan umum dalam urusan ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang gak bertujuan mengambil keuntungan. 
  • Digunakan buat kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenisnya. 
  • Dikategorikan sebagai hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai desa, dan tanah negara yang belum dibebani hak. 
  • Digunakan perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 
  • Digunakan badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Pasal 80 dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 menetapkan tarif pajak PBB paling tinggi sebesar 0,3 persen. Besaran tarif PBB diserahkan ke daerah masing-masing yang diatur dalam peraturan daerah dengan mengacu pada batasan tertinggi.

Apa itu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)?

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang didapat dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Kalau pun gak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan lewat membandingkan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

Apa itu Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)?

NJOPTKP adalah nilai jual objek pajak tidak kena pajak atas Pajak Bumi dan Bangunan. NJOPTKP ini menjadi nilai pengurang dalam bagian cara menghitung PBB dalam satu tahun pajak berjalan.

NJOPTKP juga menjadi komponen perhitungan PBB. Nilainya ditetapkan Pemerintah Daerah lewat peraturan. Namun, NJOPTKP sendiri ditetapkan dengan besaran paling rendah Rp10.000.000.

Nah walaupun besaran tarifnya berbeda-beda untuk tiap daerah, cara menghitung PBB dan NJOP tetap sama ya.

Cara menghitung PBB

Penting sekali buat tahu berapa pajak bumi dan bangunan. Sekalipun kamu udah dikirimi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan terbaru, gak ada salahnya kan buat verifikasi angkanya dengan melakukan cara menghitung PBB.

Gak menutup kemungkinan lho angka yang tertera di SPPT PBB keliru. Ya, hitung-hitung mengantisipasi kerugian lah.

Pada dasarnya, cara menghitung PBB menggunakan rumus:

PBB Terutang = Tarif (0,5 persen) x NJKP 

Sebagai keterangan, NJKP adalah nilai jual kena pajak. 

Rumus Nilai Jual Kena Pajak

NJKP = NJOP – NJOPTKP

NJKP termasuk salah satu komponen dalam cara menghitung PBB. NJOP sendiri ada dua, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

Kedua NJOP tersebut nantinya dijumlah menjadi NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB. NJOP adalah nilai jual objek pajak.

Nilai ini menjadi ukuran yang memengaruhi besaran PBB. Makin tinggi NJOP, makin tinggi pula PBB yang kamu bayarkan.

Nah, perhitungan NJKP harus melibatkan dua komponen perhitungan, yaitu NJOP dan NJOPTKP.

Rumus Nilai Jual Objek Pajak

NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJKP harus ada dalam cara menghitung PBB. Untuk menghitung NJKP, ada dua komponen yang diperlukan, yaitu NJOP dan NJOPTKP.

NJOP diperoleh dari perhitungan berdasarkan rumus di atas. Terus ada Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NJOPTKP. Besaran NJOPTKP di tiap daerah berbeda-beda, besaran maksimalnya Rp12.000.000.

NJOP ini nantinya bakal digunakan buat perhitungan final NJKP. Seandainya saja NJOP ≥ Rp1.000.000.000, itu berarti NJKP-nya sebesar 40 persen. Sementara NJOP < Rp1.000.000.000, NJKP-nya 20 persen.

Buat kamu yang masih belum paham dan mau tahu lebih lanjut? Tanyakan langsung kepada ahli di bidang hukum melalui Tanya Lifepal.

Ilustrasi cara menghitung PBB

Pak Jhon tinggal di rumah yang berlokasi di Jl. Raya Pondok Gede, Jakarta Timur dengan luas 150 meter persegi dan luas tanah 200 meter persegi. NJOP-nya, bumi dan bangunan, saat itu sebesar Rp1,7 juta per meter persegi.

Berapakah PBB yang mesti dibayar Pak Jhon? Bagaimana cara menghitung PBB yang dibayarkan Pak Jhon?

  • NJOP Bangunan 150 m2 x Rp1.700.000 = Rp255.000.000
  • NJOP Bumi 200 m2 x Rp1.700.000 = Rp340.000.000
  • NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = Rp255.000.000 + Rp340.000.000 = Rp595.000.000
  • NJOPTKP = Rp12.000.000
  • NJOP = NJOP – NJOPTKP = Rp595.000.000 – Rp12.000.000 = Rp583.000.000 (berarti NJKP 20 persen)
  • NJKP 20 persen x Rp583.000.000 = Rp116.600.000
  • PBB yang terutang = 0,5 persen x Rp116.600.000 = Rp583.000

Nah, itu berarti Pak Jhon mesti membayar PBB sebesar Rp583 ribu setiap tahunnya berdasarkan cara menghitung PBB di atas.

Asalkan tahun depan gak ada kenaikan NJOP. Lumayan besar emang. Maklum saja NJOP di wilayah Jakarta memang terbilang tinggi.

Lalu, bagaimana cara bayar pajak dan bumi bangunan? Yuk, lanjut ke ulasan di bawah ini.

💡 Tips Lifepal! Gunakan Kalkulator Menabung Bulanan dari Lifepal untuk menabung dana tiap bulannya buat bayar PBB.

Cara bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) offline dan online

Setelah mengetahui cara menghitung PBB, sekalian saja kamu simak informasi tentang cara membayarnya. 

Sekarang kamu bisa bayar PBB secara online. Jadi, sudah gak ada alasan lagi malas bayar pajak.

Lagi pula kalau gak mau datang ke kantor pajak, kamu bisa bayar lewat smartphone kok. Tinggal pilih saja pilihan mana yang pas buat kamu.

Di bawah ini adalah dua cara bayar pajak bumi dan bangunan.

1. Bayar PBB offline

Gak melulu di kantor pajak, kamu juga bisa melakukan pembayaran offline di tempat-tempat yang sudah ditunjuk, yaitu:

  • Kantor pos
  • Bank seperti yang tertulis di SPPT PBB
  • Bayar PBB di Indomaret

Lantas, bagaimana langkah-langkahnya? Mudah kok. Kamu tinggal membawa SPPT PBB yang dikirim ke kamu dan jangan lupa bawa uang sesuai jumlah yang tertera di SPPT PBB kamu.

Setelah melakukan setoran pajak, kamu bakal menerima Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dengan stempel sebagai bukit bahwa kamu udah melunasi pajak bumi dan bangunan.

2. Bayar PBB online

Malas dengan antrean di kantor pajak, bank, ataupun kantor pos, bayar online saja lewat ATM ataupun internet banking. Selain cepat, bayarnya praktis pula.

Ada beberapa bank yang sudah melakukan kerja sama dengan Direktorat Jenderal Pajak, khusus buat bayar pajak. Buat yang di Jakarta, sejauh ini ada tujuh bank yang melayani pembayaran PBB.

  • BRI
  • Bank DKI
  • BCA
  • Maybank
  • Mandiri Syariah
  • Mandiri
  • BNI 46

Cara bayar PBB lewat ATM

  1. Masukkan kartu ATM, ketik PIN, dan pilih Menu Lain.
  2. Pilih Pembayaran.
  3. Pilih Pajak/Penerimaan Negara.
  4. Pilih PBB.
  5. Masukkan Nomor Objek Pajak kemudian pilih Tekan Jika Benar.
  6. Masukkan Tahun Pajak SPPT kemudian pilih Tekan Jika Benar.
  7. Nantinya informasi tagihan PBB bakal muncul di layar.
  8. Konfirmasi Ya kalau sudah benar.
  9. Struk pun bakal keluar sebagai bukti pembayaran.

Cara memeriksa tagihan PBB Online

Ada beberapa daerah yang diketahui menyediakan layanan pengecekan tagihan PBB secara online.

Lifepal mencatat daerah-daerah yang memberi layanan tersebut, dari DKI Jakarta, Kota Bekasi, Kota Bogor, Kabupaten Tangerang, Kota Depok, hingga Kota Surabaya.

Penasaran seperti apa caranya? Langsung aja dicek dalam ulasan Yuk Cek PBB Online Resmi Sesuai Wilayah di Sini!.

Komplain nilai pembayaran pajak bumi dan bangunan

Kamu bisa mengajukan keberatan mengenai PBB kalau menemukan beberapa kejanggalan dalam SPPT PBB. Ada dua alasan yang mengizinkan kamu melakukan komplain:

  • Merasa isi dalam SPPT semisal luas objek pajak gak sesuai dengan yang sebenarnya.
  • Beda tafsir UU antara petugas pajak dan kamu sebagai Wajib Pajak.

Bagaimana dengan syarat-syaratnya?

Seperti yang dikutip dari pajak.go.id, beginilah syarat komplain PBB

  1. Keberatan diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterimanya SPPT.
  2. Dalam keadaan terpaksa (force majeure), Wajib Pajak bisa kasih alasan kalau jangka waktu tersebut gak dapat dipenuhi.
  3. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia.
  4. Diajukan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama yang terbitkan SPPT/SKP.
  5. Kalau dikuasakan, harus melampirkan surat kuasa.
  6. Diajukan masing-masing dalam satu Surat Keberatan, kecuali yang diajukan secara kolektif melalui Lurah atau Kepala Desa setempat.
  7. Mengemukakan alasan yang jelas dan mencantumkan besarnya PBB menurut cara menghitung kamu sebagai Wajib Pajak.

Meski kamu komplain, hal tersebut gak bikin kamu gak bayar pajak. Kamu tetap diharuskan membayar pajak bumi dan bangunan sebagaimana aturan yang berlaku.

Gimana, sudah tahu kan sekarang cara menghitung PBB? Semoga informasi di atas bermanfaat ya. Dan ingat bayar pajaknya sebelum jatuh tempo!

FAQ seputar cara menghitung PBB dan NJOP

Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB?

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang dikuasai dan/atau dimanfaatkan orang pribadi atau Badan.

Pengenaan PBB tidak berlaku pada kawasan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Apa dasar hukum pengenaan PBB?

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menjelaskan dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP digunakan sebagai komponen perhitungan.

Pasal 78 dalam UU No. 28 tahun 2009 menjelaskan subjek PBB perdesaan dan perkotaan adalah orang pribadi atau badan.

Apa itu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)?

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang didapat dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

NJOP juga bisa ditentukan lewat membandingkan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

Apa rumus menghitung PBB?

Tarif Pajak (0,5 persen) x NJKP

NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak yang didapatkan dari NJOP dikurangi NJOPTKP.

Bagaimana cara bayar PBB?

Membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bisa dilakukan secara online dan offline.

Cara online bisa lewat ATM ataupun mobile banking dan secara offline adalah melalui kantor pos, bank yang ditunjuk pada SPPT PBB, atau Indomaret.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →