Mau Urus Balik Nama Rumah? Ini Prosedur dan Biayanya

biaya balik nama rumah

Urusan beli rumah bukan hanya sekadar bayar harga rumah saja, tetapi juga harus memikirkan soal biaya balik nama rumah itu sendiri. Pasalnya, kalau kamu beli rumah bekas, segala surat-suratnya seperti nama sertifikat tanah misalnya, pasti masih atas nama mereka. 

Seperti yang telah diketahui, bahwa surat atau sertifikat tersebut legal di atas hukum. Agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian harinya, kamu harus buru-buru deh tuh urus penggantian namanya menjadi nama kamu. 

Surat yang utama dan perlu diurus segera adalah Surat Hak Milik (SHM). SHM merupakan surat yang paling kuat untuk membuktikan kepemilikan sebuah properti. 

Sayangnya nih, masih banyak yang belum paham, bagaimana sih cara dan berapa biaya balik nama rumah yang harus dipersiapkan. Kalau begitu, simak ulasan Lifepal berikut ini! 

Apa itu balik nama rumah?

Balik nama rumah itu maksudnya adalah mengurus perubahan atau balik nama sertifikat tanah dan bangunan dari rumah tersebut. Dengan melakukan perubahan nama sertifikat, maka otomatis hak atas tanah dan bangunan sudah berpindah.

Sertifikat tanah apa yang biasanya diganti? Tentu saja Sertifikat Hak Milik (SHM). Seperti yang telah dijelaskan di bagian pembuka, sertifikat tanah yang satu ini memiliki legalitas paling kuat di dunia properti.  Selain Sertifikat Hak Milik ada yang namanya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).  Namun bedanya, SHGB hanya  pemberian hak menggunakan tanah yang bukan miliknya, dalam jangka waktu tertentu. Sementara SHM merupakan sertifikat yang menandakan bahwa pemegangnya merupakan pemilik tanah dan berhak mengelola tanah tersebut tanpa batasan waktu.

Agar proses balik nama ini berjalan lancar, kamu perlu mendatangi beberapa instansi yang bertugas mengurusi persoalan tanah, di antaranya adalah notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku instansi pemerintahan yang berhak mengeluarkan dan mengganti nama sertifikat tanah.

Mengurus balik nama rumah dilakukan di mana? 

Sebelum membahas tentang biaya balik nama rumah, perlu kamu ketahui dulu di mana kita harus melakukan kepengurusan tersebut. Pertama, kamu harus mengurus transaksi jual beli di notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Untuk mengurus balik nama seertifikat tanah ini, kamu diwajibkan untuk menyertakan peran dari notaris atau PPAT. Tugas mereka adalah memastikan seluruh transaksi berjalan sesuai prosedur dan dokumen-dokumennya legal secara hukum. 

Notaris atau PPAT akan mengurus semuanya dari awal, khususnya dari penandatanganan AJB. Karena salah satu syarat sahnya AJB adalah sudah ditandatangani oleh pihak pembeli, penjual, saksi, dan notaris. 

Setelah proses penandatanganan AJB selesai, pihak notaris atau PPAT akan melanjutkan proses balik nama ke kantor BPN setempat.

Prosedur mengurus balik nama sertifikat rumah

sertifikat tanah

Mungkin kalian masih bingung bagaimana sih langkah-langkah yang harus ditempuh untuk mengurus balik nama rumah? Padahal cukup tiga langkah mudah saja.

  1. Mengunjungi kantor PPAT atau notaris setempat untuk pengurusan Akta Jual Beli. Akta Jual Beli wajib ditandatangani oleh pihak pembeli, penjual, saksi, dan PPAT atau notaris agar sah di mata hukum. 
  2. Kamu sebagai pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pembayaran itu bisa dilakukan di Kantor Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD). Kemudian pastikan juga kalau pihak penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan PBB. Jika BPHTB, PPh, dan PBB belum dibayarkan, proses balik nama tidak bisa dilakukan. 
  3. Setelah itu, kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. PPAT akan membawa sejumlah persyaratan seperti SHM asli, Akta Jual Beli, salinan fotokopi penjual dan pembeli, serta bukti pembayaran PPh, BPHTB, dan PBB. 
  4. Tunggu sampai proses selesai.

Berapa lama balik nama sertifikat atau SHM? 

Selanjutnya kamu tinggal menunggu proses balik nama itu selesai di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biasanya proses ini memakan waktu paling cepat sekitar dua minggu, namun bisa juga sampai berbulan-bulan. 

Namun, pihak PPAT akan berusaha untuk memenuhi janji yang mereka berikan ke kamu terkait berapa lama proses balik nama tersebut. 

Berapa total biaya balik nama rumah di PPAT? 

Sampailah kita di inti pembahasan tentang biayanya . Setelah melihat langkah-langkah di atas, kamu mungkin bertanya berapa sih kira-kira keseluruhan total uang yang harus kamu gelontorkan untuk membuat Sertifikat Hak Milik rumah menjadi atas nama kamu. Berikut ini rincian perkiraan biayanya. 

1. Biaya pengecekan sertifikat 

Pertama kamu harus mengeluarkan uang untuk melakukan pengecekan Sertifikat Hak Milik Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah sertifikat tersebut legal dan hunian tidak berada di lahan atau tanah sengketa. Untuk pengecekan bisa dilakukan di kantor BPN setempat. Biayanya masing-masing daerah berbeda, namun rata-rata biaya yang dipatok sekitar Rp50 ribu. 

2. Biaya validasi pajak 

Untuk bisa melakukan balik nama, pihak pembeli dan penjual rumah harus memenuhi tanggung jawab mereka untuk membayar pajak, seperti:

Setelah semua dibayarkan barulah divalidasi oleh pihak notaris atau PPAT dengan biaya sekitar Rp200.000. 

3. Biaya Akta Jual Beli 

AJB biasanya diterbitkan oleh PPAT. Dalam penerbitannya pihak penjual dan pembeli harus menanggung biayanya sekitar 1 persen dari nilai transaksi. Tapi, biasanya menentukan biaya penerbitan ini tergantung dari kesepakatan antar PPAT, penjual, dan pembeli. 

Misal harga rumahnya Rp500 juta, maka biaya penerbitan AJB sekitar Rp5 juta. 

4. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah  

Seperti dikutip dari situs Kementerian Agraria Tata Ruang dan Badan Pertanahan Nasional, biaya balik nama sertifikat tanah didasarkan kepada nilai jual tanah atau rumah kemudian dibagi dengan 1.000. Jika harga jual rumahnya Rp500 juta, berarti biaya pelayanannya sekitar Rp500.000. 

Contoh perhitungan biaya balik nama rumah

biaya balik nama rumah

Berikut ini contoh biaya balik nama rumah yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli dengan nilai rumah Rp500 juta.

 

Layanan Perkiraan Biaya 
Pengecekan sertifikat Rp50.000
Biaya validasi pajak Rp200.000
Biaya akta jual beli Rp5.000.000
Biaya balik nama sertifikat tanah Rp500.000
Total  Rp5.750.000

Segitulah kira-kira besaran biaya balik nama sertifikat tanah atau biaya balik nama rumah yang harus kamu gelontorkan. Sebisa mungkin untuk segera mengganti nama pasca pembelian rumah ya, hal ini untuk menghindari sengketa lahan yang mungkin saja bisa terjadi di masa yang akan datang.