Apa Itu Investasi Properti? Apa Saja Jenisnya dan Gimana Risikonya

Sebagai investasi jangka panjang, investasi properti merupakan salah satu investasi yang digemari banyak orang. Wajar saja, properti merupakan sebuah aset yang nilainya terus mengalami kenaikan seiring dengan berjalannya waktu.

Sama halnya dengan logam mulia, properti merupakan sebuah aset riil atau aset nyata yang dapat dilihat wujudnya. 

Walaupun sifatnya tidak likuid, namun karena nilainya yang terus naik di masa depan, maka dengan memiliki properti, kekayaan bersih akan terus bertambah seiring dengan berjalannya waktu. Itulah sebabnya, mengapa properti menjadi salah satu pilihan investasi untuk jangka panjang.

Apa saja keuntungan dan kekurangan, serta jenis investasi properti? Bagaimana pula tips jitu dalam berinvestasi di instrumen ini? Kita akan bahas secara komprehensif di artikel ini.

Apa itu investasi properti?

Secara garis besar, investasi adalah kegiatan menempatkan dana pada satu atau lebih dari satu jenis aset selama periode tertentu, dengan harapan mendapat penghasilan atau peningkatan nilai investasi. Sementara itu, properti adalah istilah yang menunjukkan kepemilikan seseorang atas suatu hak eksklusif. 

Dalam dunia investasi, bisnis atau investasi properti erat kaitannya dengan aset berupa tanah dan bangunan. 

Menurut konsep perencanaan keuangan, sebuah aset properti bisa dinyatakan sebagai “aset investasi” jika pemiliknya akan menjual aset di kemudian hari. Namun jika pemiliknya akan menggunakan properti itu untuk tempat tinggal atau keperluan pribadi, aset itu akan menjadi aset konsumtif meski nilainya akan mengalami apresiasi (terus naik).

Mengapa investasi di properti?

Ada banyak alasan mengapa seseorang memilih untuk berinvestasi dengan membeli aset properti. Oleh karena itu, mari kita ketahui dulu beberapa keuntungan dari investasi yang satu ini.

1. Harga terus naik

Seperti yang dijelaskan di atas, harga dari berbagai properti akan terus naik di masa depan. Namun mengapa hal ini bisa terjadi? 

Jawabannya tentu saja karena angka pertumbuhan penduduk masih bisa bertambah. Oleh karena itu, permintaan akan tempat tinggal juga akan meningkat di masa depan, sementara itu ketersediaan properti juga belum tentu mencukupi. 

Sesuai hukum ekonomi saja. Jika ketersediaan sebuah komoditas menipis tapi permintaannya banyak, ya harganya pasti mahal.

Selain merupakan aset riil, properti juga merupakan bagian dari kebutuhan pokok yang harus dipenuhi. 

2.  Bisa dijadikan agunan

Sama halnya dengan aset riil atau aset keuangan lainnya, properti merupakan sebuah aset yang bisa dijadikan agunan atau jaminan.

Ketika pemilik membutuhkan pinjaman dana demi menjaga ketersediaan aset lancar, maka properti bisa dijadikan jaminannya. Pemilik tidak perlu menjual aset ini untuk memperoleh dana segar, cukup dengan menjaminkan surat kepemilikannya saja pun bisa.

3. Harga jual aset properti ada di tangan pemiliknya

Harga pasaran properti memang ada, namun harga jual dari sebuah aset properti ada di tangan pemiliknya. Jika pemiliknya ingin cepat laku, maka mereka bisa saja mereka menjualnya di bawah harga pasaran. 

4. Berguna untuk kesejahteraan anak cucu

Ingatlah poin satu di sub-bab ini, di mana pertumbuhan penduduk dan ketersediaan properti belum tentu imbang di masa depan.

Ketika anak cucu kita tumbuh dewasa, mereka tentu akan mengalami kesulitan dalam memiliki aset properti. Investasi properti kitalah yang nantinya akan membantu mereka mencukupi kebutuhannya di masa depan.

Risiko investasi properti

Semua investasi tentu mengandung risiko, begitu pula dengan investasi properti. Risiko dari investasi ini bisa diartikan pula sebagai sebuah kekurangan yang harus kita waspadai.

Apa saja risiko dari investasi ini? Berikut ulasannya.

1. Tidak likuid

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, investasi ini memang berbentuk aset nyata. Akan tetapi, sifatnya tidak likuid seperti logam mulia yang bisa langsung dijual.

Butuh waktu yang tidak sebentar untuk bisa menjual properti dengan harga yang baik. Itulah sebabnya mengapa investasi ini lebih disarankan untuk jangka panjang saja. Dalam memilih instrumen Investasi jangka, investor memang bisa lebih fleksibel.

Gak apa-apa deh beli properti walau gak likuid, yang penting harganya terus naik dan fluktuasinya tergolong stabil.  

2. Aset properti harganya mahal

Walaupun aset ini bisa dikredit, tetap saja harga properti sangatlah mahal, paling tidak ratusan juta hingga miliaran Rupiah. Meski kamu membelinya dengan cara mencicil tiap bulan, akan ada beban bunga yang jumlahnya gak sedikit. 

3. Biaya operasional investasi properti cukup tinggi

Biaya operasional dari kepemilikan properti juga tidak murah. Untuk aset properti berupa bangunan, maka harus dilakukan perawatan kebersihan dan maintenance secara rutin, pastinya juga harus “ditempati.”

Karena bangunan yang tidak ditempati akan cenderung mudah rusak karena tingkat kelembapannya berbeda dengan yang dihuni orang. 

Sementara itu, jika jenis propertinya adalah tanah, maka kamu harus mengeluarkan biaya keamanan ekstra. Tanah memang lebih murah soal biaya perawatan, namun ada risiko penyerobotan tanah yang bisa merugikanmu.

4. Harga jual ditentukan dengan lokasi

Harga jual dari sebuah properti di masa depan akan ditentukan oleh lokasi aset tersebut. Properti di wilayah rawan bencana tentu lebih murah ketimbang yang di tempat aman. 

Jenis investasi properti modal kecil hingga besar

Secara garis besar, kepemilikan aset properti digolongkan menjadi dua, yaitu tanah dan bangunan. Namun kalau bicara soal investasinya, produknya macam-macam dan gak hanya sebatas memiliki bangunan atau tanah lapang saja. 

Investasi ini gak selalu harus dimulai dengan uang yang cukup besar. Mari kita simak deretan investasi properti yang menguntungkan di masa depan. 

1. Property Equity Crowdfunding 

Property equity crowdfunding adalah metode investasi properti dengan cara pengumpulan dana kolektif alias patungan. Dengan cara ini, kamu gak perlu membeli properti secara utuh.

Bagaimana cara kerjanya?

Jadi misalnya harga properti yang kamu mau adalah Rp2 miliar, sedangkan kamu cuma memiliki uang sebesar Rp20 juta. Nah, kamu bisa ikutan skema pembelian properti dengan memiliki satu persen aja dari nilai properti tadi.

Jadi istilah gampangnya itu, kamu memang jadi pemilik properti, tapi persentase kepemilikannya gak banyak. Ya sejenis pemegang saham gitu lah. 

Nilai imbal hasil yang bakal kamu dapatkan adalah berbentuk dividen dari hasil sewa bulanan properti tersebut.

Seperti apa mekanisme investasinya?

Sebenarnya skema investasi properti kolektif itu udah marak banget diaplikasikan di luar negeri dengan memanfaatkan jaringan Internet. Indonesia pun gak mau ketinggalan. Sudah ada beberapa startup yang menyediakan layanan ini. Hanya saja mereka belum berizin dan diawasi Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Caranya juga gampang kok. Tahapannya adalah sebagai berikut:

  • Kunjungi situs resminya
  • Pilih properti yang kamu inginkan
  • Masukkan jumlah uang yang bakal kamu investasikan
  • Tunggu hingga dana pembelian properti kamu terkumpul dari calon investor lain

Nah, kalau udah terkumpul, kamu bakal diundang buat menghadiri rapat umum pemegang saham (RUPS). Saat rapat tersebut, kamu bakal dijelaskan mengenai imbal hasil yang bakal diperoleh setiap tahunnya.

Dari mana duitnya? Ya, dari hasil penyewaan properti yang dilakukan.

Lewat cara ini, kamu gak perlu repot memikirkan perizinan, pencarian tenant dan segala tetek bengek lainnya. Semuanya bakal diurus oleh perusahaan yang bertindak sebagai fasilitator.

Jadi, kamu tinggal terima beres dan bersantai menunggu saldo rekening beranak pinak.

Beberapa startup di Indonesia sejatinya sudah mengajukan program kepemilikan bisnis properti dalam bentuk equity crowdfunding. Namun baru ada dua perusahaan equity crowdfunding yang memang berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Untuk saat ini, investasi properti yang ini memang belum disarankan. Tapi ketika startup-startup penyelenggara layanan ini sudah mendapat izin OJK, silahkan mencoba.

Berapa minimum investasinya?

Tapi gak gede kok. Kamu cuma perlu mengeluarkan uang minimal satu persen dari harga properti yang kamu inginkan.

Jadi kalau harga propertinya Rp2 miliar, berarti kamu cuma perlu mengeluarkan dana minimal sebesar Rp20 juta aja untuk memulai investasi. 

2. Saham Properti

Kamu tentu udah gak asing lagi dengan investasi saham. Hanya saja yang kamu beli adalah perusahaan pengembang properti.

Bagaimana cara kerjanya?

Sama seperti investasi saham lain, investasi properti berarti kamu membeli kepemilikan perusahaan yang bergerak di bidang itu.

Sekarang udah banyak kok perusahaan properti besar yang melantai di Bursa Efek Indonesia (BEI). 

Caranya juga hampir sama dengan property crowdfunding, seperti memilih perusahaan yang kamu inginkan. Hanya saja kamu harus membuka rekening efek di perusahaan sekuritas terlebih dulu untuk bisa membeli saham itu lewat aplikasi trading.  

Seperti apa keuntungannya?

Ada dua jenis keuntungan yang bisa didapat dalam investasi saham. Yang pertama adalah capital gain (kenaikan harga saham), dan yang kedua adalah dividen. 

Berapa minimum investasinya?

Investasi minimal dalam saham adalah satu lot atau setara 100 lembar. Sementara itu, harga saham dari sebuah perusahaan cukup bervariasi.

Ada yang Rp50 perak per lembar, ada yang Rp500, ada yang Rp5 ribu, hingga puluhan ribu pun ada. Walaupun terlihat murah, belilah perusahaan properti yang memiliki fundamental dan prospek bisnis cerah di masa depan. 

3. Properti untuk hunian keluarga (pilih rumah saja)

Investasi properti yang satu ini jelas tergolong padat modal. Wajar saja, karena kamu harus membeli aset propertinya terlebih dulu.

Bagaimana cara kerjanya? 

Setelah memiliki aset properti, pilihannya ada dua. Bisa dijual lagi atau disewakan saja. 

Jenis hunian yang umum ada di Indonesia terbagi menjadi dua, yaitu rumah dan apartemen. Sementara itu, proses pembeliannya bisa dilakukan dengan dua cara, membeli dalam kondisi sudah dibangun atau inden (akan dibangun setelah harganya disepakati).

Menjual rumah yang sudah jadi tentu lebih mudah lantaran bank berpotensi untuk menyetujui permohonan kredit pemilikan rumah (KPR) yang diajukan pembeli. Hal itu disebabkan karena agunannya sudah ada, lain dengan rumah inden.

Sementara itu, apartemen justru tergolong kurang likuid lantaran tidak sembarang bank menyetujui proses kredit pemilikan apartemen (KPA). Alasan bank menolak permohonan pun beragam, bisa disebabkan karena proses pembangunan di apartemen itu belum jadi, dan ketiadaan sertifikat hak milik (SHM). 

Bagaimana dengan sewa? Dengan menyewakan rumah, kamu gak akan kehilangan aset properti milikmu. Tapi risikonya cukup besar, karena kita gak akan tahu seperti apa karakter si penyewa. Bisa jadi perabotan rusak semua gara-gara mereka.

Seperti apa keuntungannya?

Keuntungan yang didapat dari bisnis jual beli hunian sangatlah tinggi. Akan tetapi hal itu juga dibarengi dengan modal investasi yang tidak sedikit. 

Belum lagi, risiko-risiko yang muncul juga cukup besar lantaran aset ini bukanlah aset likuid. 

Contohnya:

Biaya membangun rumah sederhana saja bisa mencapai Rp300 hingga Rp450 juta. Anggaplah, kamu menjualnya di harga Rp600 juta dan biaya produksi Rp450 juta, maka keuntungan yang kamu dapatkan adalah Rp150 juta.

Akan tetapi, butuh waktu yang tidak sebentar untuk bisa menerima keuntungan sebesar itu. Di waktu yang sama, kamu pun harus membayar biaya operasional rumah tersebut. 

4. Properti untuk bisnis

Jika nomor tiga adalah membantu masyarakat memenuhi kebutuhan papan atau tempat tinggal, maka di poin ini, investasi properti yang kamu tujukan untuk membantu orang lain memenuhi kebutuhan bisnisnya.

Modalnya jelas jauh lebih besar ketimbang mendirikan properti untuk hunian. Namun keuntungan dari sewa properti ini, sangatlah berlimpah.

Ingin tahu apa saja bentuk investasi properti untuk kepentingan bisnis? Cek di bawah sini.

a. Properti kantor

Kebutuhan akan perkantoran di wilayah Asia Tenggara memang bakal meningkat. Menurut pernyataan dari Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia yang diberitakan di Kompas pada 2018 lalu, pertumbuhan ekonomi di negara-negara di kawasan ini memang cukup signifikan yaitu 5 persen per tahun hingga 2020 (jika tidak ada pandemi Corona).

Sementara itu, perusahaan teknologi diprediksi akan menjadi penghuni utama dari perkantoran di Asia Tenggara. Oleh karena itu hal ini harus jadi perhatian penting bagi investor maupun para pengembang.

Sekarang, bukan cuma perkantoran atau ruko-ruko saja yang disewakan sebagai tempat kerja. Ada co-working space yang bisa disewakan ke perorangan dengan harga Rp50 ribu sehari. 

b. Properti perdagangan atau ritel

Sewa kios, ruko, hingga mall juga menjadi pilihan investasi properti yang menguntungkan saat ini. 

Bukan rahasia lagi, industri ritel memang sedang babak belur karena pandemi Corona. Namun badai pasti berlalu, dan setelah semuanya kembali normal, maka sektor ini pun harus dimasukkan ke dalam radar investor.

c. Lahan parkir

Investasi properti berupa tanah untuk jadi lahan parkir merupakan salah satu bisnis yang cerdas. Tingkat mobilitas di kota-kota besar memang cukup tinggi. Menurut data dari LIPI, lima kota yang mencatat distribusi kendaraan tertinggi pada 2017 antara lain, Jawa Barat sebanyak 192.000 unit, Jakarta 189.000 unit, Jawa Timur 128.000 unit, Jawa Tengah 78.000 unit, dan Banten 67.000 unit.

Oleh karena itu, kebutuhan akan lahan parkir juga cukup tinggi dong. Selama lahan milikmu terletak di wilayah strategis, maka potensi cuan yang didapat juga tentunya sangat tinggi.

5. Properti untuk lahan pemakaman

Tepat pada Juli 2019, TPU (tempat pemakaman umum) Pondok Rangon Jakarta Timur mengumumkan bahwa mereka gak lagi bisa menerima jenazah baru, lantaran sudah penuh. Padahal, luas dari TPU itu mencapai 70 hektare!

Isu krisis lahan makam di DKI Jakarta memang sempat menjadi perbincangan pada 2018. Anggap saja, ketika ada 100 jenazah yang ingin dimakamkan, maka dibutuhkan pula 100 petak lahan kosong.

Menjadikan aset properti sebagai lahan makam tentu bisa menjadi sebuah prospek bisnis yang cerah, lihat saja tempat pemakaman San Diego Hills, Al Azhar Memorial Garden, Graha Sentosa Park, dan lainnya. Satu lahan makam bisa dihargai miliaran Rupiah.

6. Investasi properti untuk pariwisata

Sektor pariwisata cukup luas, gak hanya mencakup bisnis travel melainkan juga bisnis penginapan. 

Sektor ini memang sedang babak belur akibat pandemi Corona. Namun di masa depan, prospeknya juga cerah, mengingat Indonesia adalah negara yang indah dan penuh akan destinasi wisata eksotis.

Penghasilan pasif itu bisa kamu dapatkan dengan mendirikan beberapa tempat ini:

a. Homestay 

Punya rumah dan kamar yang gak terpakai? Segera sewakan saja menjadi homestay. 

Dengan adanya situs AirBnB, AiryRoom, Traveloka, Booking.com dan lain sebagainya, kamu bisa menyewakan kamar di rumahmu pada orang lain. Mereka yang lagi traveling atau cari kos-kosan bisa jadi berminat untuk menyewa hunianmu.

b. Villa

Investasi properti yang satu ini memang populer di kalangan selebriti. Demi penghasilan pasif, mereka pun berani berinvestasi dengan mendirikan villa di Pulau Dewata, Bali.

Bila modal mendirikan rumah sederhana adalah Rp300 hingga Rp400 jutaan, mendirikan villa bisa sampai Rp1 miliaran. Modal tersebut tergantung dari lokasi dan luas bangunannya. 

Namun keuntungannya bisa mencapai puluhan hingga ratusan juta per bulan.

c. Hotel

Investasi untuk mendirikan hotel tentu bukan investasi sembarangan. Wajar saja, bangunan ini gak bisa dibangun hanya dengan modal Rp1 miliar.

Anggaran untuk tanahnya saja bisa mencapai Rp10 miliar, belum termasuk bangunan. Jika ditotal-total, biayanya bisa mencapai Rp50 miliar!

Proses balik modal dari hotel juga tergolong lama, bahkan bisa sampai delapan tahun. Risikonya tentu cukup besar ya. 

Tips investasi properti untuk menghindari kerugian

investasi properti rumah hunian

Ternyata cukup banyak juga kan jenis investasi properti itu. Masing-masing dibedakan dari tujuan penggunaan propertinya, dan ada juga yang didasarkan dari modalnya. 

Bisa dibilang sih, tips dari masing-masing bisnis ini beda-beda. 

Namun secara umum, ada beberapa tips buat kamu yang ingin memulai investasi properti. Dalam hal ini, baik itu untuk saham properti, mendirikan hunian, hotel, perkantoran, dan lain sebagainya, berikut ulasannya.

1. Tujuan investasi properti kamu untuk apa?

Sebelum berinvestasi, wajib sekali mengetahui tujuan dari investasi properti ini. Apa yang kamu tuju dengan melakukan investasi?

Apakah untuk jadi penghasilan pasif dengan cara disewakan? Atau untuk dijual lagi dengan harga yang lebih tinggi?

Setelah mengetahui tujuan, maka kamu pun akan tahu seberapa besar dana yang harus kamu gelontorkan untuk investasi. 

2. Ukur kekuatan

Kekuatan yang dimaksud di sini adalah mengukur kemampuan finansial kita terlebih dulu. Berapa Rupiah modal yang sudah kamu persiapkan untuk berinvestasi dengan membeli aset properti?

Pastikan saja, kamu gak menggunakan dana darurat untuk berinvestasi. Jagalah dengan baik ketersediaan aset lancarmu sebelum memutuskan untuk mengeluarkan uang guna berinvestasi.

3. Pikir dua kali ketika ingin meminjam dana

Aset properti memang bisa dibeli dengan cara kredit, jika dana kita belum terkumpul. Namun di sisi lain, kredit tentu akan menambah porsi utang kita.

Dengan adanya utang dalam jumlah besar, maka secara umum nilai kekayaan bersih kita akan berkurang meski aset kita justru bertambah.

Ketika kamu ingin berutang, maka pastikan bahwa total nilai utang itu tidak melebihi total aset, dan untuk cicilannya, tidak lebih dari “35 persen” penghasilan. Tujuan dari perhitungan ini adalah agar keuanganmu tetap sehat. 

Itulah hal-hal yang harus kamu ketahui seputar investasi properti. Intinya, investasi ini memang sebaiknya difokuskan untuk jangka panjang.

Sebelum memutuskan untuk investasi properti, maka kenalilah dirimu dengan baik dari segi modal, profil risiko, dan tujuan investasimu. 

Semoga bermanfaat, dan selamat berinvestasi. 

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →