KPR Inden Perlu Disikapi Bijaksana, Ini Tipsnya Supaya Aman

dasar hukum kpr indent

Bukan hanya mobil atau sepeda motor yang bisa dibeli secara inden. Rumah yang belum ada wujudnya pun bisa dibeli.

Pemerintah memang sempat berencana melarang pembelian rumah dengan cara inden, khususnya via kredit pemilikan rumah (KPR). Tujuannya tidak lain, mencegah penipuan properti oleh oknum pengembang.

Faktanya, hanya dengan modal brosur dan kantor sewaan, pihak pengembang bisa memperdaya konsumen dengan janji-janji bahwa rumah akan segera dibangun. Begitu konsumen menyetor duit sekian persen dana, kaburlah oknum pengembang.

Larangan itu juga untuk menghindari aksi spekulan atau investor memborong rumah di suatu kawasan. Aksi ini membuat harga properti melambung dan merenggut hak masyarakat yang belum memiliki rumah.

Sebelum membeli rumah, penting untuk mempertimbangkan membeli produk asuransi rumah supaya keuangan aman dari risiko kerusakan rumah. Pasalnya, biaya perbaikan rumah gak murah, bisa sampai jutaan rupiah!

Untunglah pemerintah punya cara yang lebih ramah selain pelarangan. Dengan terbitnya Peraturan Bank Indonesia No.18/16/PBI/2016, pengembang bisa menawarkan properti dengan cara inden asal memenuhi syarat yang berlaku.

Nasabah boleh beli rumah inden asalkan itu adalah pembelian pertamanya. Artinya, jika sebelumnya sudah KPR rumah inden, tidak bisa lagi mengajukan permohonan yang sama.

Tahap-tahap pengajuan KPR inden

Sebenarnya, proses pengajuan KPR rumah inden tidak beda jauh dengan rumah yang sudah jadi. Jadi begini tahap-tahapnya.

1. Booking fee

Tahap awal setelah sepakat dengan harga rumah inden adalah bayar booking fee alias biaya pemesanan. Besarannya bervariasi, mulai dari Rp500 ribu untuk hunian murah, hingga mencapai Rp25 juta untuk hunian mewah. Biaya ini umumnya mengurangi besaran uang muka.

2. Perjanjian pengikatan jual beli KPR inden

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) diperlukan untuk mengikat pengembang dan pembeli agar patuh dalam transaksi. Isinya antara lain detail rumah dan hak-kewajiban masing-masing pihak. Biasanya, PPJB dibuat dan ditandatangani setelah penyerahan booking fee.

3. Penyerahan dokumen

Dokumen syarat KPR diserahkan ke pihak bank. Setelah itu, bank melakukan penilaian untuk menentukan diterima atau tidaknya permohonan KPR, antara lain lewat wawancara dengan pemohon.

4. Uang muka

Jika permohonan diterima, bayar uang muka sesuai dengan ketentuan. Jika harga rumah Rp500 juta dan DP ditetapkan 15 persen seperti saat dalam ketentuan Peraturan Bank Indonesia No. 18/16/PBI/2016, kita harus setor Rp75 juta.

Selain uang muka, biaya prakredit yang mesti dibayar adalah provisi, appraisal, dan asuransi. Asuransi mencakup pertanggungan dari asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.

Buat kamu yang punya pertanyaan lain seputar keuangan, silakan tanyakan langsung kepada para ahli yang berpengalaman di bidangnya lewat fitur Tanya Lifepal!

5. Akad kredit

Ketika DP dibayar, harus ada notaris yang menyaksikan. Notaris ini ditugasi bank, tapi kita bisa juga mengusulkan notaris sendiri. Tugasnya mengurus segala dokumen KPR, seperti Perjanjian/Akad Kredit, Akta Jual Beli (AJB), biaya balik nama, pajak, cek sertifikat, dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

6. Bayar cicilan

Seusai penandatanganan akad kredit, pengembang langsung membangun rumah sesuai dengan perjanjian. Sementara itu, kita bayar cicilan tiap bulan.

7. Evaluasi

Nah, inilah yang membedakan antara KPR rumah inden dan sudah jadi. Dalam perjanjian khusus antara pengembang dan bank, ditentukan target selesainya rumah. Rumah 1 lantai umumnya dipatok 12 bulan harus selesai, sementara rumah 2 lantai maksimal 18 bulan.

Adapun sebelum KPR cair, pengembang diminta membuat jaminan bahwa bangunan selesai sesuai jadwal dan spesifikasi. Jika ternyata molor atau ada spek yang berbeda, pembeli bisa meminta pengembang membeli kembali rumah tersebut.

Dalam proses pembangunan pun kita bisa memprotes jika tak sesuai dengan jadwal. Misalnya pada bulan kedua seharusnya sudah pasang plafon, ternyata belum.

Pihak bank sebetulnya wajib mengirim petugas untuk mengecek pembangunan juga. Nantinya hasil pengamatan dilaporkan ke atasan.

Progres pembangunan itu menentukan pencairan dana KPR dari bank ke pengembang selanjutnya. Jika pembangunan tersendat, pengembang bisa dipermasalahkan, termasuk dibawa ke meja hijau.

Tahap pengajuan KPR rumah inden sangat mirip dengan rumah biasa. Prosesnya sekitar 1 bulan. Namun agak berbeda kalau beli rumah second dengan KPR karena bank akan lebih berhati-hati memberikan kredit.

Yang pasti, beli rumah inden lebih berisiko ketimbang beli yang sudah jadi. Harus betul-betul dipastikan pengembang punya riwayat yang bagus dan bekerja sama resmi dengan bank.

Dasar-dasar hukum KPR inden

Saat beli rumah inden. kamu harus lebih siap dalam menanggung risiko seandainya rumah tidak jadi dibangun. Jika sampai si pengembang tersangkut masalah, maka kemungkinan besar proyek pembangunan akan terganggu. Dan risiko paling buruk adalah rumah gagal dibangun.

Selain itu, saat mengajukan pinjaman KPR, yang menjadi objek jual-beli dalam perjanjian akad kredit adalah rumah. Artinya, kamu selaku pembeli menyetujui rumah tersebut dijadikan objek jual-beli, sementara rumah tersebut belum selesai dibangun atau belum siap huni. 

Hal ini tentu akan menyulitkan dan melemahkan posisi pembeli untuk menuntut developer yang tidak memenuhi janjinya. 

Ketentuan yang mengikat

Untuk itu, kamu harus paham dulu nih beberapa aturan atau dasar hukum tentang rumah inden KPR, sebagaimana melansir dari hukumonline.com sebagai berikut.

  • Developer baru bisa mendapatkan pembayaran 40 persen dari plafon rumah inden bila pondasi telah selesai dibangun. (Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 18/19/DKMP tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor).
  • Proses indent dalam pembangunan rumah seharusnya dilakukan saat rumah telah dalam proses pembangunan. (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah).
  • Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada developer selaku pelaku pembangunan pada saat pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga rumah. (Pasal 3 ayat 1 Permen PUPR 11/2019).
  • Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran harus menyampaikan informasi mengenai jadwal pelaksanaan pembangunan; jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan jadwal serah terima rumah. (Pasal 7 Permen PUPR 11/2019).
  • Jika developer lalai untuk memenuhi jadwal pelaksanaan pembangunan dan jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah. Seluruh pembayaran yang telah diterima developer harus dikembalikan sepenuhnya, paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani. (Pasal 9 ayat (1), (2), dan (5) Permen PUPR 11/2019).
  • developer sebagai pelaku usaha yang melanggar ketentuan ini dipidana dengan pidana penjara paling lama dua tahun atau pidana denda paling banyak Rp500 juta. (Pasal 16 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen).

Meski sudah ada peraturan dari pemerintah, namanya risiko tetap ada. Kalau kamu ingin mengajukan pembiayaan rumah yang lebih aman, lebih baik pertimbangkan KPR atau KPR syariah saja. Namun tentu utamakan juga lembaga keuangan yang resmi dan legal ya.

Sebelum mengambil KPR, ada baiknya menghitung perkiraan kredit yang bakal kamu bayar tiap bulannya. Yuk manfaatkan Kalkulator Angsuran Kredit Efektif berikut ini!

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →