KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik

KPR Syariah

KPR Syariah adalah pembiayaan jangka pendek, menengah, atau panjang untuk pembelian rumah tinggal, baik baru atau bekas dengan menerapkan prinsip/akad (murabahah) atau dengan akad lainnya. 

Pembiayaan rumah dengan metode syariah kian digemari karena memberikan solusi pinjaman dana untuk membeli atau melakukan renovasi rumah dengan mengikuti syariat Islam sehingga menjadikannya bebas riba.

Salah satu keunggulannya adalah tidak ada pengenaan bunga sehingga cicilannya tetap sampai dengan berakhirnya masa angsuran KPR. Nah dalam proses pengajuannya, KPR Syariah bisa didapatkan melalui bank syariah atau langsung melalui pengembang. 

Untuk mengetahui lebih dalam mengenai KPR Syariah, yuk simak ulasan selengkapnya. 

Sistem KPR Syariah

Hal utama yang menjadi aturan KPR Syariah adalah gak ada perhitungan bunga dalam pembiayaan kredit rumah, melainkan skema jual beli dan bagi hasil. Selain itu, sesuai namanya, KPR Syariah juga tidak boleh ada unsur-unsur yang dilarang dalam agama Islam. 

Kemudian, tambahan pada pengembalian (cicilan) dari dana pinjaman yang dikucurkan oleh bank tidak berupa atau berasal dari bunga pinjaman, namun berupa:

  1. Profit margin, ialah dalam hal akad yang dipakai adalah murabahah atau jual beli, di mana bank membeli rumah dari developer dan kemudian dijual kembali ke nasabah.
  2. Jasa (ujrah/fee) membuatkan rumah, dalam jual beli ishtishna’ di mana nasabah minta dibuatkan rumah yang kemudian nasabah akan membayar fee untuk itu. 
  3. Biaya sewa, dalam akad Ijarah Muntahiyah bi Tamlik (sewa beli), di mana nasabah menyewa rumah dari bank dan kemudian di akhir masa sewa bank akan menjual atau menghibahkan rumah itu kepada nasabah.
  4. Bagi hasil keuntungan, dalam akad Musyarakah Mutanaqishah  di mana nasabah dan bank sharing modal untuk membeli rumah, namun sejalan dengan waktu, porsi kepemilikan bank diambil alih oleh nasabah, sehingga pada akhirnya kepemilikan penuh ada pada nasabah. 

Landasan hukum KPR Syariah

Dalam Islam, jual beli dengan pelunasan pembayaran secara angsuran diperbolehkan dan tidak sama dengan transaksi riba yang terlarang untuk dilakukan. Hukum KPR Syariah dalam pandangan Islam hukumnya boleh, selama mengunakan skema KPR bebas riba. 

Sebab pada kredit rumah tanpa riba ada kesepakatan mengenai sejumlah uang yang harus dibayarkan oleh pembeli sejak awal transaksi. Hal ini menyebabkan adanya kepastian harga selama periode kredit.

Adapun dasar hukum KPR Syariah mengacu pada

  • Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
  • Fatwa Majelis Ulama Indonesia Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Bunga (Interest/Fa’idah).
  • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/DSN MUI/IV/2000 Tentang Murabahah.
  • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Jual Beli Istishna’.
  • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 Tentang Al-Ijarah Al-Muntahiyah Bi Al-Tamlik.
  • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. 

Akad KPR Syariah

Dalam pengajuan KPR Syariah, umumnya ada dua akad atau perjanjian yang digunakan, yaitu akad murabahah dan musyarakah. 

1. Akad murabahah

Akad murabahah adalah fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada (calon) nasabah pembiayaan dengan menggunakan skema jual beli.

Dalam hal ini, bank, baik secara langsung atau dapat mewakilkan pembelian barang kepada supplier lalu menjualnya kepada (calon) Nasabah.

Perbedaan antara harga beli bank kepada supplier dan harga jual bank kepada (calon) nasabah merupakan margin/keuntungan bank. 

Selama jangka waktu pembiayaan bank tidak dapat menaikkan harga jualnya kepada (calon) nasabah atau dengan kata lain margin/keuntungan bank fixed selama jangka waktu pembiayaan.

2. Akad musyarakah

Akad musyarakah mutanaqisah atau kerja sama antar bank dan nasabah untuk memiliki properti dengan pembayaran hasil sewa sesuai dengan besarnya kepemilikan modal tiap-tiap pihak.

KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik
KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik

Kemudian nasabah secara berangsur membeli kepemilikan modal Bank sehingga pada akhir periode kerja sama nasabah memiliki seluruh kepemilikan modal properti tersebut.

Cara mengajukan KPR Syariah

Kalau kamu tertarik melakukan kredit rumah tanpa riba melalui bank syariah maupun developer, ada beberapa persyaratan yang harus kamu penuhi, yaitu:

  • Warga Negara Indonesia dengan usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo pembiayaan.
  • Besar cicilan tidak melebihi 40 persen penghasilan bulanan bersih.
  • Khusus untuk kepemilikan unit pertama, KPR syariah diperbolehkan atas unit yang belum selesai dibangun atau inden, namun kondisi tersebut tidak diperkenankan untuk kepemilikan unit selanjutnya.

Mengenai proses pengajuan KPR syariah, beberapa poin ini bisa kamu jadikan sebagai pedoman.

  • Pastikan keberadaan properti yang mau dibeli
  • Persiapkan persyaratan untuk pengajuan KPR
  • Cari Informasi biaya KPR dan biaya jual beli properti

1. Pilih properti yang mau dibeli

Bila kamu ingin membeli properti dari pengembang, carilah informasi bank yang telah bekerja sama dengan pengembang agar prosesnya lebih mudah dan cepat. Pastikan bahwa pihak pengembang memiliki surat izin usaha yang sah ya.

2. Persiapkan persyaratan untuk pengajuan KPR

Syarat umum pengajuan: masa kerja minimum, usia minimum dan maksimum pada saat pengajuan dan beberapa syarat lainnya. 

3. Cari informasi biaya KPR dan biaya jual beli properti

Untuk membeli properti dengan KPR tidak hanya memperhitungkan Down Payment (DP) atau uang muka, tetapi juga ada komponen biaya lainnya, seperti:

  • biaya administrasi,
  • biaya provisi,
  • biaya asuransi,
  • biaya notaris,
  • biaya pengikatan agunan,
  • biaya pajak, dan
  • balik nama terkait jual beli properti.

Untuk pembelian dari perorangan, beberapa bank juga mengenakan biaya penilaian agunan.

Kelebihan dan kekurangan KPR Syariah

Sama halnya dengan KPR Konvensional, KPR Syariah juga ada kelebihan dan kekurangannya.

Kelebihan KPR Syariah Kekurangan KPR Syariah
Kepastian cicilan/ angsuran. Nasabah tidak perlu dipusingkan dengan kenaikan cicilan. Akad atau kontrak yang dilakukan terlalu bervariasi antara satu bank dengan bank yang lain, sehingga bagi orang yang masih awam akan merasa rumit berurusan dengan akad yang bermacam-macam.
Produk KPR syariah tidak terpengaruh fluktuasi suku bunga. Biaya dokumentasi hukumnya, termasuk pembuatan akad melalui nota riil juga lebih memerlukan biaya, jika dibandingkan dengan KPR konvensional yang hanya ada satu jenis, ialah pinjaman dengan pengembalian ditambah bunga.
Tidak mengenal istilah value of money sehingga konsumen (debitur) terlambat atau menunggak pembayaran, tidak akan dikenakan denda. Begitupun jika konsumen ingin melunasi cicilan sebelum waktunya, margin yang disepakati di awal akad harus tetap dilunasi. Masa pinjaman lebih singkat, biasanya hanya 1-15 tahun saja dibandingkan KPR konvensional yang bisa hingga 25 tahun.
Tidak menerapkan compound interest atau bunga berganda dalam penghitungan margin atau angsurannya. Nasabah tidak bisa menikmati keringanan cicilan saat suku bunga bank sedang turun.
Imbalan yang tidak didasarkan suku bunga akan lebih stabil, karena memang semuanya sudah pasti dan fixed di muka, di saat akad dibuat, berbeda dengan suku bunga yang masih dapat terpengaruh oleh fluktuasi.
Nilai keadilan dari pembiayaan ini juga lebih terjamin, karena alasan pembebanan imbalan sangat jelas asal dan alasannya.

Pilihan KPR Syariah terbaik

Setelah mengetahui prosedurnya secara umum dan plus-minusnya, beberapa rekomendasi bank KPR Syariah berikut bisa menjadi referensimu. 

Pilihan KPR Terbaik Keuntungan
BSI Griya Hasanah
  • Angsuran ringan dan tetap.
  • Kemudahan pembayaran dengan fasilitas autodebet Tabungan BSI.
  • Proses pembiayaan mudah dan cepat secara online.
  • Bebas biaya provisi, pinalti, dan appraisal sampai dengan Rp5 miliar.
BSI Griya Mabrur
  • Berhadiah porsi haji.
  • Angsuran ringan dan tetap.
  • Kemudahan pembayaran dengan fasilitas autodebet Tabungan BSI.
  • Proses pembiayaan mudah dan cepat secara online.
  • Bebas biaya provisi, pinalti, dan appraisal sampai dengan Rp5 miliar.
BSI Griya Simuda
  • Plafon pembiayaan lebih besar.
  • Ekstra Tenor sampai dengan 30 tahun.
  • Angsuran ringan dan tetap. 
  • Bebas biaya provisi, pinalti, dan appraisal sampai dengan Rp5 miliar.
BSI Griya Swakarya
  • Diferensiasi bank syariah lebih kuat.
  • Ketersediaan rumah lebih terkontrol.
  • Harga jual lebih kompetitif.
KPR iB Muamalat
  • Sesuai dengan prinsip syariah.
  • Angsuran tetap hingga akhir pembiayaan sesuai perjanjian dengan akad murabahah.
  • Bebas memilih skema angsuran dengan Angsuran Super Ringan atau Angsuran Fix n Fix.
  • Program apresiasi untuk nasabah loyal Bank Muamalat dengan percepatan proses dan persyaratan yang lebih simpel, Uang muka ringan mulai dari 5%.
  • Plafond pembiayaan lebih besar.
  • Jangka waktu pembiayaan maksimal 15 tahun.
  • Berlaku untuk nasabah baru dan nasabah eksisting Bank Muamalat.
  • Dapat diajukan oleh pasangan suami istri dengan sumber penghasilan untuk angsuran diakui secara bersama (joint income).
KPR BTN Platinum iB
  • Angsuran tetap sampai dengan lunas. 
  • Dilindungi asuransi jiwa dan kebakaran. 
  • Margin kompetitif. 
  • Nilai pembiayaan bebas. 
  • Proses mudah dan cepat. 
  • Jangka waktu sampai dengan 20 tahun
KPR iB Fix CIMB Niaga
  • Sesuai prinsip syariah.
  • Angsuran tetap selama jangka waktu pembiayaan.
  • Margin tidak terpengaruh kondisi pasar.
  • Jangka waktu sampai 15 tahun.
  • Mudah untuk mengatur cash flow keuangan Anda dimasa depan.
KPR iB Flexi CIMB Niaga
  • Sesuai prinsip syariah.
  • Uang muka mulai dari 5%.
  • Jangka waktu sampai 25 tahun.
  • Angsuran fleksibel.
KPR iB BCA Syariah
  • Pembiayaan dengan prinsip syariah.
  • Kepastian angsuran.
  • Angsuran ringan (angsuran berjenjang).
  • Jangka waktu sampai dengan 30 tahun.

Gak mau lewat bank? Kredit rumah bisa langsung melalui developer syariah

Gak cuma melalui bank syariah, kamu juga mengajukan kredit rumah syariah langsung melalui developer, lho. 

Adapun prosedur membeli rumah lewat developer syariah, setiap pemesanan yang hadir dari calon konsumen akan dituang dalam Surat Pemesanan Pembelian Rumah (SPPR). Semua itu diterangkan secara tertulis pada surat tersebut. 

Lalu konsumen tinggal menandatanganinya dan diikuti oleh approval dari pihak developer. Setelah harga dan tenor KPR disepakati, konsumen hanya perlu berurusan dengan pihak developer serta notaris yang ditunjuk tanpa melalui bank. 

Tertarik mengetahui lebih lanjut perbedaan dua metode KPR yang sama-sama syariah ini? 

1. Transaksi KPR syariah melalui developer beda dengan bank syariah

Bila kamu mengajukan KPR ke bank, terlepas itu bank syariah atau bank konvensional, maka bakal ada tiga pihak yang bakal dilibatkan dalam proses transaksi.

KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik
KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik

Pertama adalah pembeli, dalam hal ini kamu sendiri, kedua bank tempat kamu mengajukan KPR, dan yang terakhir siapa lagi kalau bukan pengembang atau yang punya proyek rumah.

Jika di bank syariah, maka perjanjian transaksinya adalah bank membeli rumah itu ke developer dan menjualnya lagi ke kamu dengan harga yang lebih tinggi.

Sebagai pembeli, kamu diizinkan mencicil.

Lain halnya dengan KPR syariah. Pihak yang terlibat di dalamnya cuma pembeli dan pengembang rumah aja. Jadi, si pengembanglah yang menyetujui proses kredit pembeli.

2. Tanpa melalui proses SLIK OJK

Dengan transaksi seperti disebutkan di atas, KPR syariah gak melewati SLIK OJK. Soalnya KPR ini benar-benar gak lewat bank alias lewat developer aja.

Karena proses ini dilewatkan, maka konsekuensi yang terjadi adalah siapa aja bisa mengajukan KPR ini, termasuk mereka yang punya riwayat kredit buruk sekalipun.

Jelas aja, KPR ini menggunakan modal kepercayaan. Ketika si calon pembeli sanggup meyakinkan si pengembang, maka transaksi pun berjalan.

3. KPR Syariah gak mengenal bunga dan jaminan

Sekali lagi, karena ini merupakan KPR yang dilakukan di luar aturan-aturan perbankan, maka pihak-pihak pengembang yang menyediakan fasilitas ini gak bakal memberlakukan bunga.

Sekilas emang gak ada bedanya dengan bank syariah, tapi mereka menggunakan skema margin keuntungan seperti dengan bank syariah? Gak juga ternyata.

Ketika kamu membeli rumah lewat KPR bank syariah, bank tersebut pasti bakal menaikkan harga dan bikin skema cicilan bukan? Nah, di situlah bank syariah mengambil keuntungan sebagai perantara antara pengembang dan pembeli.

Lain halnya dengan KPR syariah. Di KPR yang satu ini, pengembanglah yang menetapkan harga langsung alias tanpa perantara kepada calon pembeli.

Itu sebabnya, kadang KPR ini menguntungkan. Soalnya harga yang mereka tawarkan bisa lebih murah karena gak ada pihak ketiga yang jadi perantara.

Misalkan mereka bilang harganya Rp500 jutaan, ya emang segitu harganya. Cicilan langsung kamu bayar ke developer, bahkan ada yang siap memberikan fasilitas cicil DP. ‘

Jadi, dengan mekanisme seperti ini, sejatinya developer atau pengembang harus menanggung risiko yang cukup besar jika ada gagal bayar.

KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik
KPR Syariah – Sistem, Akad, dan Pilihan yang Terbaik

4. Gak ada denda

Hal lain yang menguntungkan para debitur adalah ketiadaan denda keterlambatan. Sebagian masyarakat emang memandang denda sebagai hal yang erat dengan riba.

Sekilas, mekanisme ini emang berisiko banget. Buat menjamin cicilan bisa lunas, kadang developer bakal memberikan bonus kepada debitur yang melakukan pembayaran tepat waktu.

Mereka juga bakal memberikan semacam dalil-dalil mengenai bahaya terlambat membayar cicilan. Atau mereka juga biasa bisa bikin kontrak soal konsekuensi-konsekuensi lain yang dihadapi debitur jika telat bayar.

5. KPR Syariah cuma menggunakan satu akad

Akad yang diberlakukan di KPR bank syariah emang cukup banyak, ada yang jual-beli, sewa-beli, dan sewa. Namun di KPR syariah, cuma ada satu akad aja yaitu jual beli.

So, ketika DP udah masuk ke rekening developer, maka rumah itu udah jadi milik si debitur. Setelah itu, debitur tinggal membayar cicilan rumah hingga lunas. Sederhana bukan?

6. Gak berlaku sita rumah dalam KPR Syariah

Selain gak ada denda, nasabah diuntungkan juga dengan gak ada yang namanya sita-menyita rumah.

Ketika ada masalah keuangan yang menimpa para debitur atau pembeli, maka bakal dilangsungkan mediasi antara keduanya.

Dari mediasi tersebut, biasanya para pembeli bakal ditawarkan opsi antara lain take over yang dilakukan keluarga atau si pembeli juga bisa menawarkan aset pribadinya buat menutupi cicilannya.

Namun jika diskusi ini mengalami kebuntuan, maka pembeli pun bisa menjual rumah tersebut dengan harga yang sama ketika dia beli, buat melunasi utangnya ke pengembang. Jika ada sisa keuntungan dari penjualan rumah, maka uang itu akan menjadi hak pembeli. 

Nah, kalau kamu pengin beli rumah langsung ke developer, gak sulit kok mencari kredit perumahan dengan metode syariah, tinggal cek di Instagram dengan hashtag rumah syariah. 

Tips sebelum membeli rumah dengan KPR Syariah

KPR Syariah ini emang bisa jadi menguntungkan jika kamu cerdas, dan jeli. Bisa jadi kamu malah dapat rumah murah di lokasi yang strategis banget. Namun, sebaliknya, kalau kamu salah langkah, bisa jadi malah bikin kamu rugi.

Nah, biar gak terjebak, pahami tips sebelum kredit rumah via KPR Syariah, berikut ini:

1. Perhatikan reputasi pengembang dan bank syariah

Jika kamu ingin mengajukan rumah syariah langsung melalui developer, pastikan pengembang yang dipilih mempunyai riwayat dan reputasi usaha yang baik serta beritikad menyelesaikan pembangunan rumah. Ketahui portofolio perumahan yang pernah mereka kerjakan. Jangan sampai terjebak dengan developer bodong!

Begitupun buat kamu yang ingin mengajukan KPR melalui bank syariah. Pilih bank dengan reputasi dan layanan yang baik serta menawarkan angsuran dan biaya yang kompetitif.

2. Pilih rumah sesuai kebutuhan

Memilih rumah harus disesuaikan dengan kebutuhan keluarga. Berapa luas dan jumlah kamar yang dibutuhkan untuk anggota keluarga. Sebab selain mubazir, rumah yang semakin luas hanya akan menambah besar biaya yang harus dikeluarkan.

3. Siapkan dokumen dan biaya-biaya dengan lengkap sejak awal pengajuan

Biasanya ada biaya-biaya yang harus disiapkan untuk pengajuan KPR pada umumnya, yaitu Biaya Administrasi dan Provisi, Biaya Asuransi Jiwa dan Kebakaran, Biaya Survei, Biaya Akad Notaris, Biaya AJB dan Biaya Balik Nama, hingga Pajak BPHTB yang harus disetor ke kas negara.

Selain itu, pastikan mengisi formulir aplikasi dengan data yang benar.

4. Sesuaikan dengan kemampuan saat membayar cicilan

Sebelum melakukan pengajuan, hitung terlebih dahulu berapa besar plafond KPR Syariah yang akan kamu dapatkan sesuai dengan pendapatan kamu setiap bulan 

Dan biasanya Bank Syariah menganut kaidah angsuran tidak boleh lebih dari 40 persen dari total pendapatan kamu.  

Kemudian pilih jangka waktu yang sesuai dengan kemampuan angsuran. 

5. Perhatikan legalitas rumah

Tips yang terakhir dalam mengajukan KPR Syariah adalah memperhatikan aspek legalitas rumah yang akan dibeli, pastikan rumah yang dibeli sudah bersertifikat tersendiri dan tidak bermasalah, bukti-bukti pembayaran PBB dan juga ada IMB nya. Aman dari penggusuran atau pemotongan lahan dan tidak bersengketa atau bermasalah.

Itulah hal yang harus kamu ketahui tentang KPR syariah. Pengajuannya memang mudah, tapi pastikan bahwa cicilannya tidak melebihi 30 persen dari total penghasilanmu ya.

Cicilan sejumlah itu pada akhirnya akan membebani keuanganmu. Kamu bakal “tersandera” sama utang dan gak bisa melakukan apa-apa. 

Ingin tahu lebih banyak seputar produk dan layanan perbankan syariah atau asuransi? Kamu bisa cari tahu di Tanya Lifepal.

Tanya jawab seputar KPR Syariah