Mau Jual Beli Rumah, Wajib Kenalan dengan PBB, NJOP dan BPHTB Kalau Ga Mau Beli Kucing dalam Karung

Jual beli rumah harus jeli melihat surat-suratnya (Shutterstock).

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangungan (BPHTB) adalah salah satu bea yang dikenakan saat kita membeli rumah. Ketentuan ini penting banget diketahui kalau kamu ingin membeli rumah, sama seperti NJOP dan PBB. Berikut ini penjelasannya.

Pernah dengar istilah beli kucing dalam karung? Atau malah pernah melakukannya dan menyesal?

Beli kucing dalam karung artinya membeli sesuatu tanpa tahu seluk-beluk barang yang dibeli itu. Jadi kayak berspekulasi saja. “Ah, ini kayaknya cocok, kata penjualnya bagus, udah bungkus deh.”

Sudah jadi rahasia dunia bahwa penjual pasti ngomong yang bagus-bagus soal barang yang dia jual. Karena itu, lucu kalau kita membeli sesuatu hanya berdasarkan kata-kata indah sang penjual.

Apalagi kalau barang itu bernilai tinggi, seperti rumah. Rumah bukan komoditas biasa. Dari harga Rp 100 juta, rumah bisa laku Rp 400 juta dalam investasi. 

[Baca: Investasi Properti di Jabodetabek: Lihat Estimasi Kenaikan Harga di Masing-masing Daerah Ini]

Karena itu, sebelum mau melakukan jual beli rumah, penting banget bagi kita untuk mengenal segala hal seputar jual-beli rumah, terutama dokumen. Di negara hukum kayak Indonesia, walau penegakan hukum masih angin-anginan, dokumen legal dalam pembelian rumah wajib ada.

Sebab kalau dokumen itu gak ada atau gak lengkap, mau beli rumah semurah apa pun kita bisa malah rugi. Bisa-bisa rumah itu ternyata sedang bermasalah, misalnya diperebutkan ahli waris. Kita sendiri yang repot kalau nekat beli rumah semacam itu. 

[Baca: Perhatikan Kelengkapan Surat Saat Beli Rumah Biar Tak Menyesal]

Selain dokumen kepemilikan dan transaksi seperti sertifikat hak milik dan akta jual-beli, ada berkas yang juga penting untuk dipastikan keberadaannya dalam jual beli rumah, yaitu BPHTB.

Pengertian BPHTB

BPHTB adalah biaya yang dikenakan atas penerimaan terhadap hak tanah dan bangunan. Sederhananya, salah satu biaya yang harus dibayar ketika kita membeli rumah. Peraturan mengenai BPHTB tertuang dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB).

Apa saja yang menjadi objek bea BPHTB? Berdasarkan peraturan pemerintah, berikut ini daftarnya.

  • Jual-beli
  • Tukar-menukar
  • Hibah wasit
  • Warisan
  • Pemasukan dalam perusahaan dan badan hukum lain
  • Pembelian rumah dari lelang
  • Pemisahan hak dan berujung peralihan aset
  • Penggabungan, pemekaran, dan/atau peleburan usaha
  • Hadiah

Berapa besaran BPHTB?

BPHTB muncul saat kita memperoleh rumah. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

BPHTB ni semacam pajak yang ditarik kalau beli rumah. Yang bayar bisa pembeli, bisa penjualnya, tergantung pinter-pinternya ngerayu dalam negosiasi.

Besaran BPHTB 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Kalau NPOP gak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, NJOP itulah yang dijadikan dasar penghitungan BPHTB.

Dalam BPHTB, ada yang namanya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP berbeda-beda di setiap wilayah. Di Jakarta, misalnya, NPOPTKP ditetapkan pemerintah sebesar Rp 60 juta.

Di atas disebutkan BPHTB muncul saat rumah kita dapatkan dari pihak lain. Artinya, kita wajib bayar BPHTB gak cuma saat mau beli rumah. Transaksi lain yang mewajibkan pembayaran BPHTB antara lain:

  • Tukar menukar
  • Hibah
  • Hibah wasiat
  • Waris
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
  • Penunjukan pembeli pada lelang
  • Pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap
  • Penggabungan usaha
  • Peleburan usaha
  • Pemekaran usaha
  • Hadiah

Simulasi perhitungan BPHTB

Contoh kasus: Agus  mau beli rumah di Tangerang berukuran 50 meter2 seharga Rp 100 juta.

Seperti di sebut di poin BPHTB di atas, rumus biaya ini adalah 5% x NPOP. Sedangkan NPOP didapat dari NPOPKP-NPOPTKP. Perhitungannya:

5% X Rp 100 juta – Rp 30 juta*

5% X Rp 70 juta = Rp 3,5 juta.

 *NPOPTKP di Tangerang ditetapkan Rp 30 juta.

Itulah beberapa hal tentang PBB, NJOP, dan BPHTB yang wajib diketahui saat mau beli rumah. Meski ada wacana tiga hal itu akan dihapus pemerintah, gak ada ruginya kita memahaminya. Toh, penghapusan itu baru sekadar wacana, belum benar-benar dipastikan.

Biaya lain yang perlu dipersiapkan saat beli rumah

Sebelum membeli rumah, ada juga hal lain yang perlu dipersiapkan, yaitu PBB dan NJOP. PBB adalah singkatan dari Pajak Bumi dan Bangunan, sedangkan NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Berikut ini adalah penjelasannya.

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

PBB dikenakan pada bumi dan bangunan yang berdiri di wilayah Indonesia sesuai dengan ketentuan. Bangunan yang gak kena PBB misalnya rumah ibadah, rumah sakit, dan bangunan fasilitas umum lain.

Tarif PBB sesuai dengan Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 yaitu 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (beda dengan NJOP). PBB wajib dibayar tiap tahun di kelurahan/desa setempat, bank, atau tempat lain yang sesuai dengan ketentuan pemerintah.

PBB ini sangat penting, sebab saat ini banyak urusan administrasi yang mensyaratkan pelunasan PBB. Jadi kalau PBB belum lunas, kita gak bisa memperoleh layanan dari pemerintah, misalnya:

  1. Pembuatan surat keterangan catatan kepolisian
  2. Pembuatan akta kelahiran
  3. Mendapat gaji ke-13 bagi pegawai negeri
  4. Mendaftar sebagai calon kepala daerah
  5. Mendaftarkan pernikahan
  6. Dan lain-lain, tergantung pada kebijakan pemerintah daerah masing-masing

Simulasi PBB

Contoh kasus: Agus  mau beli rumah di Tangerang berukuran 50 meter2 seharga Rp 100 juta.

Keterangan singkatan yang digunakan dalam perhitungan PBB:

  • PBB = Pajak bumi dan bangunan.
  • NJOP = Nilai jual objek pajak.
  • NJKP = Nilai jual kena pajak.
  • NJOTKP = Nilai jual objek tidak kena pajak.

Perhitungan PBB:

NJOP tanah = 50m2 x Rp 1 juta = Rp 50 juta

NJOP bangunan = 50m2 x Rp 1 juta = Rp 50 juta

NJOP tanah dan bangunan = Rp 100 juta

NJOTKP = Rp 5 juta (kira-kira 10 persen dari NJOP bangunan)

NJOP untuk perhitungan PBB = NJOP tanah dan bangunan – NJOTKP = Rp 100 juta-Rp 5 juta= Rp 95 juta

NJKP = 20% x NJOP untuk perhitungan PBB = 20% x Rp 95 juta= Rp 19 juta

PBB = 0,5% x NJKP = 0,5% X Rp 19 juta = Rp 95 ribu

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP adalah dasar pengenaan PBB yang ditetapkan pemerintah daerah setahun sekali. NJOP berupa taksiran nilai harga suatu rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan itu. Semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan zona itu, semakin tinggi pula NJOP-nya.

Contohnya NJOP rumah di kawasan Menteng, tentunya lebih tinggi ketimbang di Pondok Labu. Besarnya NJOP tertera di dokumen pelunasan PBB.

NJOP sering dipakai untuk menentukan harga terendah suatu rumah sebagai patokan untuk membeli atau menjual rumah. Kalau mau beli rumah tapi harganya jauh di atas NJOP, bisa jadi rumah itu memang kemahalan. Atau kalau justru jauh di bawah NJOP, mungkin ada sesuatu yang gak beres, misalnya rumah itu dalam sengketa kepemilikan.

[Baca: Strategi Membeli Rumah Lelang Sebagai Peluang Menguntungkan]

Simulasi NJOP

Contoh kasus: Agus  mau beli rumah di Tangerang berukuran 50 meter2 seharga Rp 100 juta.

Menurut taksiran pemerintah setempat, NJOP tanah yang dibeli Agus ditetapkan Rp 1 juta per m2. Sedangkan NJOP bangunan juga Rp 1 juta per m2.

Itulah beberapa hal tentang PBB, NJOP, dan BPHTB yang wajib diketahui saat mau beli rumah. Meski ada wacana tiga hal itu akan dihapus pemerintah, gak ada ruginya kita memahaminya. Toh, penghapusan itu baru sekadar wacana, belum benar-benar dipastikan.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →