Berapa Biaya Urus HGB ke SHM? Yuk Ketahui Besarannya!

biaya hgb ke shm

Gimana sih caranya mengurus status kepemilikan rumah dari hak guna bangunan (HGB) ke sertifikat hak milik (SHM)? Lantas, berapa ya biaya HGB ke SHM?

Mungkin pertanyaan tentang berapa biaya HGB ke SHM turut terlintas di benakmu. Kalau ya, mari kita ketahui penjelasannya di artikel ini.

Dalam daftar sertifikat bangunan, HGB sudah cukup kuat sebagai bukti kepemilikan. Tapi, ada yang lebih kuat, yaitu sertifikat hak milik alias SHM.

SHM mutlak dimiliki jika mau punya kekuasaan penuh atas rumah atau hunian lain yang dibeli. Masalahnya, ada yang acuh tak acuh terhadap status rumahnya.

Bila mereka tahu sertifikatnya hanya HGB pun malas meningkatkan ke SHM. Alasannya beragam. Dari gak punya waktu sampai gak mengerti cara mengurus HGB menjadi SHM dan takut biayanya mahal.

Kalau gak punya waktu, masak sih benar-benar gak bisa meluangkan waktu. Ini demi kepastian status hunian lho. Nanti tahu-tahu ada yang bermain curang dan menyerobot rumah, baru deh menyesal.

Oke deh, memang sibuk. Bisa kok mengirim perwakilan untuk mengurus HGB menjadi SHM. Hubungi saja notaris terdekat, terima beres. Tapi bayarnya lebih. 

Nah, buat yang gak ngerti cara mengurus HGB jadi SHM atau malah takut ongkosnya mahal, tenang. Pengurusannya simpel, kok. Biayanya pun masuk akal.

Cara mengurus HGB jadi SHM

Syarat perubahan status dari HGB ke SHM diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal berikut juga dengan biaya perubahan SGB ke SHM. Kalau dimintai syarat gak sesuai dengan aturan itu di kantor pertanahan, kita bisa protes.

1. Siapkan sertifikat asli HGB

biaya hgb ke shm
biaya hgb ke shm

Sertifikat asli maupun fotokopi tetap harus disimpan dengan baik

Dokumen asli apa pun itu, wajib dijaga sebaik-baiknya. Gak hanya sertifikat rumah. Kartu keluarga, ijazah, bahkan STNK dan SIM juga harus dirawat baik-baik agar gak kerepotan saat dibutuhkan suatu waktu.

Kalau sertifikat asli HGB hilang, harus diurus dulu. Bikin laporan kehilangan ke kantor polisi, lalu datangi kantor pertanahan setempat. Nanti akan dipandu oleh petugas kantor untuk membuat dokumen baru.

Ribet, kan? Makanya, rawat dokumen penting baik-baik.

2. Fotokopi IMB

Izin mendirikan bangunan (IMB) harus ada sebelum bangunan berdiri. Ha? Gak punya? Wah, masalah lagi. Wong mau renovasi aja ada syarat IMB.

Kalau gak ada IMB, ya diurus dulu di dinas tata ruang dan bangunan di daerah setempat. Bisa juga pakai surat keterangan dari kelurahan, tapi mending yang pasti-pasti aja, pakai IMB.

3. Fotokopi identitas diri

Fotokopi KTP sebagai bukti bahwa kita adalah warga negara Indonesia wajib disertakan.

4. Fotokopi surat bukti pajak bumi dan bangunan (PBB) terakhir

Orang bijak taat bayar pajak. Kalau gak bayar pajak, bisa ribet nanti urusan dengan pemerintah.

Contohnya kayak gini. Lampiran ini diperlukan untuk memastikan bahwa luas tanah dan bangunan terkena pajak, dan kita bayar.

5. Surat pernyataan

Ada dua surat pernyataan yang kudu disertakan. Pertama, surat permohonan pengubahan status sertifikat kepada kepala kantor pertanahan setempat.

Kedua, surat pernyataan bahwa kita gak punya tanah lebih dari 5 bidang atau total luas 5.000 meter persegi. Form ini disediakan oleh kantor pertanahan. Tanyakan saja ketika mengurus HGB menjadi SHM.

6. Bayar ongkos

Tarif menaikkan HGB ke SHM diatur sebesar (2% x (NJOP tanah – Rp60 juta)). Duit yang kita keluarkan akan masuk ke kas negara.

Misalnya luas tanah 100 m2 dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Rp 1 juta per m2. Maka, ongkosnya sebesar:

(2% x (Rp1 juta x 100 – Rp60 juta))

= (2% x (Rp100 juta – Rp60 juta))

= 2% x Rp40 juta

= Rp800 ribu

Proses pengajuan mengubah HGB menjadi SHM

Begini nih proses yang harus kamu jalani kalau kamu ingin mengubah HGB menjadi SHM:

Datangi kantor BPN

Datanglah ke kantor BPN di wilayah properti yang kamu beli, serahkan berkas dokumen yang diperlukan di loket pelayanan. Di sini kamu juga harus mengisi formulir permohonan yang isinya selain identitas diri adalah luas tanah, pernyataan bahwa tanah gak dalam sengketa, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, dan pernyataan tidak menguasai tanah tidak lebih dari lima bidang untuk ditinggali. Jangan lupa untuk menyiapkan materai.

Bayar di loket pembayaran

Usai isi formulir permohonan, datangi loket pembayaran untuk membayar biaya pengubahan SGB menjadi SHM, yaitu sebesar Rp 50.000 untuk pendaftarannya dan sisanya ada beberapa biaya yang harus kamu bayar dengan jumlah sesuai dengan luas tanah.

Mengambil sertifikat

Akhirnya, Sertifikat Hak Milik (SHM) akan bisa diambil setelah melalui proses lima hari kerja.

Biaya mengubah SGB menjadi SHM

Mengubah sertifikat tanah dan bangunan ini tentu saja ada biaya yang harus kamu bayar dan besarannya tergantung eberapa luas tanah dan bangunan kamu. Berikut adalah rinciannya:

Biaya pendaftaran

Biaya pendaftaran sebesar Rp 50.000 untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Besaran biaya ini tergantung dari biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus hitungannya adalah sebagai berikut:

2% X (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tak Kena Pajak)

Contoh hitungannya:

  • Harga tanah di NJOP: Rp 2.000.000/meter persegi
  • Luas tanah: 150 meter persegi
  • Harga total NJOP = Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000
  • NJOPTKP: Rp60.000.000

Jadi BPHTP yang harus dibayarkan adalah:

2% X (Rp 300.000.000 – Rp 60.000.000) = Rp 4.800.000

Biaya notaris pejabat pembuat akta tanah

Ketentuan ini berlaku kalau kamu menggunakan jasa notaris dan gak mau mengurusnya sendiri. Biasanya untuk jasa notaris kamu harus membayar sekitar Rp 1.000.000 hingga Rp 2.000.000

Biaya pengukuran

Biaya ini dikenakan kalau kamu memiliki lahan seluas lebih dari 600 meter persegi. Rumus hitungannya adalah:

{(luas tanah/500) X 120.000} + 100.000

Contoh, kalau kamu punya tanah seluas 800 meter persegi, maka perhitungannya adalah:

{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

Biaya konstatering report

Ini juga masih untuk kamu yang punya luas tanah lebih dari 600 meter persegi. Begini rumusnya:

{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2

Masih menggunakan luas tanah sebelumnya, yaitu 800 meter persegi, berikut ini cara menghitungnya:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

 Gak ribet dan gak mahal kan? Taruhannya status rumah disengketakan orang soalnya. Jadi, sebaiknya urus HGB menjadi SHM. 

Toh, ketika dijual lagi, rumah yang sertifikatnya SHM cenderung lebih mahal dan gampang laku ketimbang yang HGB. Sebab kalau statusnya masih HGB, nanti pembeli yang mikir bakal ribet ngubah jadi SHM.

SHM juga bisa jadi jaminan pinjaman ke bank. Jika ada rencana buka usaha, sertifikat ini bakal sangat membantu buat nambah modal. Tapi jangan lupa, jika sudah memiliki SHM, pastikan terproteksi dalam asuransi properti, ya. Dengan begitu, jika terjadi risiko seperti banjir, kebakaran, dan lain sejenisnya, biaya kerugian akan ditanggung oleh perusahaan asuransi. Semoga informasi ini bermanfaat!

Jika kamu memiliki pertanyaan lainnya seputar kepengurusan administrasi, masalah hukum, atau masalah keuangan lainnya, tanyakan langsung ke para ahli di Tanya Lifepal!

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →