Apa Itu Biaya BPHTB? Ini Pengertian dan Perhitungannya

Biaya BPHTB

Ada biaya BPHTB dalam pembelian rumah, apa itu? Saat hendak beli rumah pakai layanan kredit pemilikan rumah (KPR), hendaknya kita gak menghitung persekot atau uang mukanya saja. Sebab ada sederet biaya lainnya yang mesti kita bayar, termasuk biaya BPHTB.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini muncul ketika kita bertransaksi properti sebagai pajak yang dipungut pemerintah. Jadi, biaya ini ada saat kita beli rumah via KPR maupun cash keras, juga saat mendapat warisan atau hibah.

Dasar hukum pengenaan BPHTB adalah Pasal 1 Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2000. Kalau mau transaksi beres, biaya ini mesti dibayar lunas dulu.

Yang menjadi objek pajak BPHTB adalah segala tanah atau bangunan yang ditransaksikan kepemilikannya. Adapun transaksi itu mencakup pengalihan Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Tanah Satuan, dan Hak Pengelolaan.

Jadi, kalau suatu bangunan hanya dilengkapi Hak Guna Bangunan (HGB), tetap ada komponen biaya ini. Gak hanya properti yang punya Sertifikat Hak Milik (SHM).

Soal siapa yang harus membayar pajak ini, pembeli adalah pihak yang berkewajiban. Namun, pihak penjual bisa saja diminta menanggung biaya BPHTB jika diatur dalam akad jual-beli yang disetujui kedua pihak.

Secara umum, BPHTB bisa dijelaskan dengan poin berikut ini:

  • Muncul karena adanya transaksi properti sebagai pungutan pajak dari pemerintah, termasuk warisan dan hibah
  • Wajib dibayar dalam transaksi properti baik cash maupun kredit
  • Pembeli menjadi pihak yang wajib membayar, kecuali diatur dalam akad
  • Yang menjadi objek pajak adalah tanah atau bangunan, termasuk rumah, ruko, dan apartemen
  • Dasar hukumnya Undang-Undang No. 20 Tahun 2000

Pengertian biaya BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah sejumlah biaya yang perlu dibayarkan pembeli ke negara atas perolehan hak tanah dan/atau bangunan, termasuk rumah.

Dalam ketentuan tersebut, pihak pembeli adalah perorangan/pribadi ataupun badan. Meskipun pembeli merupakan pihak yang wajib membayarkan pajak ini, penjual dapat diminta menanggung biaya BPHTB jika sebelumnya telah diatur dalam akad jual beli yang telah disetujui kedua belah pihak.

Siapa yang berhak memungut biaya BPHTB? Berdasarkan Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi, pihak yang berhak memungut biaya BPHTB adalah pemerintah kabupaten/kota. 

Cara menghitung BPHTB

Ada beberapa faktor yang menentukan besarnya BPHTB. Pertama, dasar pengenaan pajak yang terdiri atas Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Besarnya NPOPTKP berbeda-beda tergantung ketetapan di masing-masing daerah. Akan tetapi, pemerintah melalui UU No. 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4 telah menetapkan batas besaran paling rendah adalah Rp 60.000.000 untuk setiap wajib pajak.

Faktor lain yang menentukan besarnya BPHTB adalah ketetapan tarif BPHTB. Sebelumnya, tarif BPHTP maksimal adalah 5 persen.

Pemerintah kemudian mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI yang mengubah tarif BPHTB menjadi 1 persen, khusus untuk tanah dan bangunan yang menjadi aset Dana Investasi Real Estat.

Dalam praktiknya, belum semua daerah menerapkan kebijakan pengurangan tarif ini.

Meskipun demikian, kita tetap dapat memperkirakan berapa BPHTB yang perlu dibayarkan dengan menggunakan rumus perhitungan berikut.

  • Tarif Pajak (n%) x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP–NPOPTKP)
  • Keterangan:
  • n= 1% (bila merujuk pada Paket Kebijakan Ekonomi XI) atau 5% (sesuai dengan tarif awal)
  • NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak
  • NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Sebagai ilustrasi, Didi membeli sebidang tanah seharga Rp 350 juta di Kota Depok. Sementara Pemerintah Kota Depok menentukan NPOPTKP yang berlaku adalah Rp 60 juta. Dengan demikian, BPHTB yang perlu dibayarkan Didi adalah:

Jika pemerintah kota telah menerapkan Paket Kebijakan Ekonomi XI: BPHTB= 1% x (Rp350 juta–Rp60 juta) = Rp 2.900.000.

Sementara jika pemerintah kota belum menerapkan Paket Kebijakan Ekonomi XI: BPHTB= 5% x (Rp350 juta–Rp60 juta) =Rp 14.500.000

Syarat membayar BPHTB

Sebelum membayarkan BPHTB, kita perlu mengetahui apa saja syarat-syarat yang diperlukan. Berdasarkan sumber pemerolehan hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki, syarat pembayaran BPHTB dibedakan menjadi dua kelompok.

Pertama, berdasarkan jual beli. Kedua, berdasarkan waris, hibah, atau jual beli waris. Berikut penjelasan lebih lanjut mengenai tiap-tiap syarat.

1. Syarat Membayar BPHTB berdasarkan jual beli

  • Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau SSPD BPHTB.
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau KTP wajib pajak.
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran atau STTS/struk ATM bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, dapat berupa sertifikat, akta jual beli, girik, atau Letter C.

2. Syarat Membayar BPHTB berdasarkan waris, hibah, atau jual beli waris

  • Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau SSPD BPHTB.
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau KTP wajib pajak.
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran atau STTS/Struk ATM bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, dapat berupa sertifikat, akta jual beli, girik atau Letter C.
  • Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
  • Fotokopi Kartu Keluarga atau KK.

Perbedaan BPHTB dan PPhTB

Bagi orang awam, istilah BPHTB dan PPhTB mungkin masih sangat membingungkan untuk dimengerti, apalagi dipahami perbedaannya. Meskipun sama-sama menyangkut kepemilikan tanah dan bangunan, BPHTB berbeda dari PPhTB.

Secara sederhana telah dibahas bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dibayarkan pihak pembeli kepada negara.

Artinya, pihak pembeli yang harus membayarkan BPHTB sehingga pajak ini juga dikenal luas sebagai Pajak Pembeli.

Sementara Pajak atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan atau PPhTB merupakan pajak yang dikenakan kepada pihak yang mendapatkan penghasilan karena pengalihan hak atau penjualan tanah dan/atau bangunannya. Artinya, pihak penjual yang perlu menanggung PPhTB sehingga pajak ini juga sering disebut sebagai Pajak Penjual.

Berapa besaran PPhTB? Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016, ada tiga ketentuan besaran PPhTB, yaitu:

  • 0 persen atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, dan BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah sesuai ketentuan dalam undang-undang.
  • 1 persen dari jumlah bruto atas nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana.
  • 2,5 persen dari jumlah bruto atas nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain yang berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana.

Nah, itu tadi informasi seputar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Karena BPHTB ini wajib hukumnya, jangan sampai gak dibayarkan ya! Sebab ada denda 2 persen yang dikenakan bagi mereka yang gak memenuhi kewajiban pembayaran BPHTB.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →