Mengenal Akta Jual Beli atau AJB, Fungsi, dan Cara Buatnya

ajb

Akta Jual Beli atau disingkat AJB adalah dokumen yang berisikan perjanjian peralihan hak atas tanah dari pemilik yang lama ke pemilik yang baru. 

Saat hendak membeli sebidang tanah atau rumah, dokumen ini harus kamu perhatikan. Karena sebagai legalitas penanda bahwa kamu pemilik rumah atau tanah yang baru secara sah.

Proses jual beli dan pembuatan Akta Jual Beli melibatkan pihak ketiga. Selain pihak penjual dan pembeli, kamu juga memerlukan bantuan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Pihak tersebut telah ditunjuk pemerintah sebagai pihak yang berwenang mengeluarkan dokumen autentik yang berkaitan dengan pertanahan. 

PPAT membuat proses jual beli berjalan sesuai prinsipnya, yaitu Terang dan Tunai. 

  • Terang berarti proses kesepakatan jual beli dilakukan secara terbuka di hadapan pihak yang berwenang, yaitu PPAT. 
  • Tunai berarti setiap pembayaran yang dilakukan dalam jual beli tersebut telah sesuai dengan kesepakatan antara pembeli dan penjual. 

Buat yang lagi kepikiran buat beli tanah atau rumah, coba simak ulasan Lifepal tentang fungsi AJB, cara membuat, hingga ciri-ciri Akta Jual Beli palsu berikut ini!  

Fungsi AJB

Akta Jual Beli memiliki fungsi yang sangat penting dalam proses jual beli rumah atau tanah. Tanpa dokumen ini, proses transaksi bisa saja disebut ilegal dan tidak sah secara hukum. 

Berikut ini beberapa fungsi Akta Jual Beli yang perlu kamu ketahui, di antaranya: 

  • Sebagai bukti transaksi jual beli rumah atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuannya. 
  • Menjadi alat hukum bagi pihak pembeli ataupun penjual dalam memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing.
  • Sebagai alat bukti perkara ketika salah satu pihak, baik penjual maupun pembeli gagal memenuhi kewajibannya. 

Mengingat fungsi-fungsinya yang penting tersebut, kamu tidak bisa lagi menganggap remeh dokumen Akta Jual Beli saat hendak melakukan pembelian properti. 

Kalau tidak memilikinya, sangat rawan untuk terjadi sengketa di kemudian harinya. Lalu bagaimana cara membuatnya? 

Syarat pembuatan AJB

Sebelum lebih lanjut ke tahapan cara membuat AJB, kamu harus perhatikan dulu beberapa persyaratan yang harus dipenuhi kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli. 

Berikut ini persyaratan dokumen yang harus dipenuhi penjual: 

  • Salinan KTP.
  • Salinan Surat Nikah jika telah menikah.
  • Salinan Kartu Keluarga.
  • Sertifikat tanah.
  • Bukti pembayaran PBB tahun terakhir. 
  • Salinan NPWP. 

Persyaratan dokumen yang harus dipenuhi pihak pembeli: 

  • Salinan KTP.
  • Salinan NPWP. 
  • Salinan Kartu Keluarga. 
  • Salinan Surat Nikah jika telah menikah.

Selain syarat dokumen di atas, pihak pembeli dan penjual juga harus menyelesaikan syarat administratif lainnya, yaitu: 

  • Pihak penjual harus menyelesaikan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5 persen dari nilai transaksinya. 
  • Pihak penjual juga diharuskan membayar pajak jual beli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5 persen dari nilai perolehan hak setelah dikurangi dengan NPOPTKP. 
  • Pihak pembeli menyertakan surat keterangan bahwa tanah tidak dalam keadaan sengketa. 
  • Pihak pembeli juga menyatakan bahwa akan mempergunakan lahan tidak melebihi batas luas maksimum. 

Jika syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi kedua belah pihak, pihak PPAT bisa saja menolak pembuatan Akta Jual Beli. 

Tahapan cara membuat AJB

Setelah persyaratan di atas terpenuhi oleh kedua belah pihak, barulah proses pembuatan Akta Jual Beli bisa dilakukan. 

Umumnya, tahapan-tahapan pembuatan Akta Jual Beli ini sangatlah mudah, tapi membutuhkan waktu dalam proses pembuatannya. 

Setelah persoalan harga tanah atau rumah disetujui pembeli dan penjual, barulah keduanya bisa langsung pergi ke kantor PPAT untuk mengurus pembuatan AJB. 

1. Mengunjungi kantor PPAT

Kunjungi kantor PPAT terdekat atau yang berada di daerah domisili tanah yang diperjualbelikan. 

Jangan lupa pula membawa dokumen-dokumen persyaratan yang telah disebutkan sebelumnya. 

2. Petugas PPAT akan memeriksa keabsahan dokumen 

Sebelum melanjutkan ke tahap pembuatan AJB dan penandatanganan jual beli, pihak PPAT akan memeriksa keaslian dokumen persyaratan. 

Salah satu yang dicek adalah dokumen sertifikat tanah. Tujuannya adalah untuk menghindari adanya sengketa di masa yang akan datang. 

Proses pemeriksaan ini biasanya memakan waktu berhari-hari. Jangan harap kamu bisa selesai di hari yang sama saat kamu menyerahkan dokumen. 

3. Jika pemeriksaan telah selesai, proses pembuatan dilakukan

Setelah pemeriksaan selesai dan sertifikat dinyatakan asli bebas dari sengketa, PPAT akan mulai membuat dokumen Akta Jual Beli. 

AJB berisikan poin-poin penting dalam kesepakatan jual beli, termasuk luas lahan dan harga yang diperjualbelikan.

4. Penandatanganan oleh pihak penjual dan pembeli

Setelah isi dokumen tersebut dibaca dan telah sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli, keduanya bisa langsung menandatangani AJB tersebut. 

Penandatanganan ini disaksikan sedikitnya dua orang saksi di kantor PPAT. 

Penandatanganan menandakan kalau tanah atau rumah yang dijadikan objek telah resmi berpindah tangan dari pemilik lama ke pemilik yang baru. 

[Baca: Baru Beli Rumah? Jangan Lupa Proteksikan Hunian Beserta Harta Benda di Dalamnya Degan Asuransi Properti Terbaik di Sini]

Biaya AJB

Mengenai besaran biaya yang harus dibayarkan ke pihak PPAT untuk pembuatan AJB telah tercantum dengan jelas di Pasal 32 ayat 1 PP 24/2016 yang berbunyi: 

“Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Artinya, bila harga rumah atau tanah yang diperjualbelikan Rp200 juta, honor PPAT tidak boleh melebihi dari Rp2 juta. 

Namun, di ayat 2 pasal yang sama juga mengharuskan PPAT untuk tidak memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu. 

“PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.”

Namun, siapa yang menanggung biaya jasa PPAT? Pihak penjual apa pembeli? 

Undang-Undang tidak mengharuskan salah satu pihak untuk membiayai jasa honorarium PPAT. Artinya, pihak yang membayar itu harus disepakati pula di dalam perjanjian jual beli. 

Jadi bebas-bebas saja apakah biaya tersebut ingin ditanggungkan ke salah satu pihak, atau dibagi rata. Semua sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak. 

Kekuatan AJB di mata hukum

AJB merupakan dokumen penting dalam jual beli tanah dan properti. Kekuatan hukum dari dokumen ini sangatlah kuat karena perannya sebagai legalitas transaksi jual beli.

Sudah banyak Undang-Undang dan berbagai peraturan dari pemerintah yang mengatur tentang dokumen Akta Jual Beli, termasuk seperti yang telah tercantum pada Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997. 

Dalam Peraturan Pemerintah tersebut tepatnya di Pasal 37 ayat 1 disebutkan: 

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Artinya, kepemilikan atas tanah baru diakui secara hukum oleh negara bila telah memiliki dokumen yang diterbitkan oleh PPAT yaitu dokumen AJB. 

Ciri-ciri AJB palsu

Saat sedang membeli tanah, kamu harus memerhatikan terlebih dahulu apakah AJB yang dibuat itu asli atau tidak. 

Jangan sampai kamu tertipu oleh oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab. Keaslian AJB ini harus dibuktikan secara sah agar tidak terjadi sengketa di kemudian harinya. 

Kamu sebenarnya sudah bisa menebak apakah Akta Jual Beli ini asli atau tidak dari proses pembuatannya. 

Agar kamu tidak tertipu, pastikan dulu kalau semua tahapan yang disebutkan di atas kamu ikuti dan lalui. 

Intinya, kamu harus memiliki kesepakatan terlebih dahulu dengan penjual, lalu menuju ke kantor PPAT yang telah disepakati bersama, dan menandatangani dokumen tersebut bersama-sama. 

Kalau misalnya tahapan itu tidak dilalui dengan benar, kamu patut curiga dengan si penjual. 

Pastikan kalau PPAT yang dipilih adalah benar-benar PPAT yang telah terdaftar di kementerian, bukan yang abal-abal. Cara mengeceknya bisa melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN.

Dalam situs tersebut terdapat deretan nama PPAT yang telah terdaftar se-Indonesia. Jika nama PPAT yang ditunjuk tidak ada, lebih baik kamu hentikan proses jual beli tersebut. 

Jangan lupa pula saat penandatanganan Akta Jual Beli harus menyertakan dua orang saksi. Saksi bisa berasal dari warga lingkungan sekitar properti yang diperjualbelikan, misalnya Ketua RT dan Ketua RW. 

Contoh AJB

Akta Jual Beli yang benar harus mencantumkan beragam data-data penting mengenai transaksi pengalihan hak atas tanah tersebut. Beberapa hal yang harus tercantum di antaranya: 

  • Tanggal penyerahan.
  • Data diri pihak pembeli.
  • Data diri pihak penjual.
  • Data-data tentang lahan atau rumah yang diperjualbelikan (meliputi luas, lokasi, dan harga).
  • Kop surat PPAT. 
  • Poin-poin kesepakatan yang telah disepakati bersama antara penjual dan pembeli.
  • Tanda-tangan kedua belah pihak disertai materai. 

Seperti ini contoh halaman awal Akta Jual Beli: 

ajb

Demikianlah informasi singkat mengenai AJB atau Akta Jual Beli. Semoga bisa memberikan pengetahuan lebih bagi kamu yang ingin membeli rumah.

Harapannya juga, kamu terhindar dari oknum-oknum penipu yang memperjualbelikan lahan dengan AJB palsu. 

Jika kamu memiliki pertanyaan lainnya seputar administrasi, anggaran, asuransi, hingga masalah bisnis, tanyakan saja langsung ke para ahlinya di Tanya Lifepal!

Pertanyaan-pertanyaan seputar AJB 

Berikut ini sejumlah pertanyaan yang perlu kamu ketahui tentang AJB. 

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen penting yang berisikan kesepakatan perjanjian peralihan hak milik atas tanah atau rumah dari pemilik lama ke pemilik yang baru.

Dokumen ini menjadi salah satu syarat sah kepemilikan atas properti.

Kepengurusan pembuatannya harus dilakukan di pihak yang berwenang yaitu kantor PPAT selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah bisa dianggap sah bila telah dikeluarkan akta dari PPAT. Akta yang dimaksud adah Akta Jual Beli.

Akta Jual Beli yang tidak sah adalah yang proses pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Artinya, AJB baru dikatakan sah bila dikeluarkan oleh PPAT yang telah terdaftar, ditandatangani oleh pihak pembeli dan penjual, dan disaksikan oleh dua orang saksi.

Jasa pembuatan Akta Jual Beli adalah tidak melebihi dari 1 persen nilai transaksi atau harga rumah.

Jadi, misal harga tanah Rp100 juta, maka pihak pembeli maupun penjual harus membayar ke PPAT tidak lebih dari Rp1 juta.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →