Pahami Pengertian dan Perhitungan BPHTB Sebelum Menjual Tanah

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Saat akan membeli rumah dengan layanan kredit pemilikan rumah (KPR), ada beberapa biaya yang harus kita bayar, gak hanya uang muka saja. Jangan lupa untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yaitu transaksi properti sebagai pajak yang dipungut pemerintah. 

Gak hanya saat membeli rumah melalui KPR, biaya ini juga dikenakan saat mendapat warisan atau hibah. Apa dasar hukum BPHTB ini? Dasar hukum pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah Pasal 1 Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2000. Biar transaksi beres, kamu harus melunasi biaya ini dulu.

Objek pajak BPHTB termasuk segala tanah atau bangunan yang ditransaksikan kepemilikannya mencakup pengalihan Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Tanah Satuan, dan Hak Pengelolaan.

Komponen biaya ini akan tetap berlaku walaupun saat bangunan hanya dilengkapi Hak Guna Bangunan (HGB), gak cuma properti yang punya Sertifikat Hak Milik (SHM).

Pembeli adalah pihak wajib membayar pajak ini. Di sisi lain, terkadang pihak penjual mungkin saja diminta menanggung biaya BPHTB dengan catatan kedua belah pihak setuju saat akad sebelumnya.

Secara umum, BPHTB bisa dijelaskan dengan poin berikut ini:

  • Bentuk transaksi properti sebagai pungutan pajak dari pemerintah, termasuk warisan dan hibah
  • Wajib dibayar dalam transaksi properti baik cash maupun kredit
  • Pembeli menjadi pihak yang wajib membayar, kecuali diatur dalam akad
  • Objek pajak yang termasuk dalam BPHTB adalah tanah atau bangunan, termasuk rumah, ruko, dan apartemen
  • Dasar hukumnya Undang-Undang No. 20 Tahun 2000

Pengertian biaya BPHTB

Pembiayaan yang dibayarkan oleh pembeli ke negara atas perolehan hak tanah dan atau bangunan termasuk rumah disebut BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Pembeli dalam hal ini bisa termasuk pribadi atau per orangan atau badan. 

Gak hanya pembeli, penjual juga bisa dikenakan biaya ini kalau sebelumnya kedua belah pihak menyetujui dan sudah diatur dalam akad. Pemerintah kabupaten/kota adalah pihak yang punya wewenang untuk memungut biaya BPHTB. Ketentuannya diatur dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi. 

Cara menghitung BPHTB

Menentukan besaran BPHTB ditentukan oleh beberapa faktor seperti dasar pengenaan pajak yang terdiri atas Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Besaran biaya NPOPTKP tidaklah sama, tergantung ketetapan di daerah masing-masing. Batas besaran paling rendah adalah Rp 60.000.000 untuk setiap wajib pajak. Ketentuan tersebut diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4.

Penetapan tarif BPHTB dengan nilai maksimal 5 persen adalah faktor selanjutnya yang menentukan besarnya BPHTB.

Khusus untuk tanah dan bangunan yang menjadi aset Dana Investasi Real Estat, Pemerintah kemudian mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI yang mengubah tarif BPHTB menjadi 1 persen. Sayangnya, belum semua daerah menerapkan kebijakan ini.

Perkiraan besaran BPHTB yang perlu dibayarkan bisa dilakukan dengan menggunakan rumus berikut.

Tarif Pajak (n%) x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP–NPOPTKP)

Keterangan:

  • n= 1% (sesuai Paket Kebijakan Ekonomi XI) atau 5% (sesuai dengan tarif awal)
  • NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak
  • NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Contoh perhitungannya, Bu Tejo membeli sepetak tanah dengan harga Rp 350 juta di Kota Depok. Sementara Pemerintah Kota Depok memberlakukan NPOPTKP sebesar Rp 60 juta. Berapa besaran BPHTB yang perlu dibayar Bu Yuning adalah:

Jika pemerintah kota telah menerapkan Paket Kebijakan Ekonomi XI: BPHTB= 1% x (Rp350 juta–Rp60 juta) = Rp 2.900.000.

Sementara jika pemerintah kota belum menerapkan Paket Kebijakan Ekonomi XI: BPHTB= 5% x (Rp350 juta–Rp60 juta) =Rp 14.500.000

Apa saja syarat membayar BPHTB

Inilah syarat yang harus kamu penuhi sebelum membayarkan BPHTB. Syarat tersebut dibagi menjadi dua ketentuan berdasarkan sumber pemerolehan hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki.

Pertama, berdasarkan jual beli. Kedua, berdasarkan waris, hibah, atau jual beli waris. Berikut penjelasannya.

1. Syarat Membayar BPHTB berdasarkan jual beli

  • Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau SSPD BPHTB.
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau KTP wajib pajak.
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran atau STTS/struk ATM bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, dapat berupa sertifikat, akta jual beli, girik, atau Letter C.

2. Syarat Membayar BPHTB berdasarkan waris, hibah, atau jual beli waris

  • Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau SSPD BPHTB.
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau KTP wajib pajak.
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran atau STTS/Struk ATM bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, dapat berupa sertifikat, akta jual beli, girik atau Letter C.
  • Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
  • Fotokopi Kartu Keluarga atau KK.

Apa sih bedanya BPHTB dan PPhTB

Istilah BPHTB dan PPhTB terdengar membingungkan karena istilahnya hampir sama. Walaupun sama-sama menyangkut kepemilikan tanah dan bangunan, BPHTB berbeda dari PPhTB.

BPHTB atau Pajak Pembeli adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dibayarkan pihak pembeli kepada negara.

Sementara Pajak atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan atau PPhTB yang dikenal sebagai Pajak Penjual adalah pajak yang dikenakan kepada pihak penjual atas pengalihan hak atau penjualan tanah dan/atau bangunannya.

Penentuan besaran PPhTB gak sembarang. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016, ada tiga ketentuan besaran PPhTB, yaitu:

  • 0 persen atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, dan BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah sesuai ketentuan dalam undang-undang.
  • 1 persen dari jumlah bruto atas nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana.
  • 2,5 persen dari jumlah bruto atas nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain yang berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana.

Nah, itulah informasi mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. BPHTB ini wajib dibayarkan, jangan sampai lupa karena ada denda 2 persen yang menanti bagai mereka yang tidak memenuhi kewajiban pembayaran BPHTB.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →