Mengenal Pajak Jual Beli Rumah dan Penghitungannya

akuntan pajak penjualan rumah

Pajak jual beli rumah adalah pungutan yang harus dibayarkan baik oleh pembeli maupun penjual pada saat melakukan transaksi jual beli rumah. 

Biaya administrasi yang dibayarkan pada saat transaksi jual beli rumah cukup banyak, seperti biaya balik nama, biaya notaris, biaya pemeriksaan sertifikat, biaya KPR jika membeli secara kredit, serta biaya-biaya lain yang harus ditanggung oleh calon pemilik rumah.

Terkait komponen-komponen pajak jual beli rumah, meliputi delapan komponen. Apa saja? 

Komponen-komponen pajak jual beli rumah 

Dalam praktek jual beli setidaknya ada delapan komponen pajak yang harus ditanggung oleh pihak pembeli maupun penjual. 

1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) secara umum adalah taksiran dari harga rumah tersebut, berdasarkan luas bangunan dan zona. Dengan NJOP kamu bisa mengetahui harga terendah sampai tertinggi di pasaran dari sebuah rumah. 

Patokan harga tersebut biasanya sudah diatur oleh pemerintah daerah setempat. Contohnya seperti di DKI Jakarta, masing-masing wilayah memiliki NJOP yang berbeda-beda. 

2. Pajak Penghasilan (PPh) 

Pajak Penghasilan (PPh) merupakan pajak yang dipungut dari penghasilan jual rumah tersebut dan ditanggungkan ke pihak penjual. Besarannya sekitar 2,5 persen dari harga jual rumah. 

3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP adalah nilai jual objek yang akan dimasukkan dalam perhitungan pajak terutang. Artinya, NJKP adalah bagian dari NJOP. Besarannya bisa jadi lebih rendah atau sama dengan nilai jual. Besarannya sekitar 20-100 persen nilai jual. 

4. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

Nilai Perolehan Objek Pajak adalah nilai hak atas tanah dan atau bangunan yang menjadi dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

5. Bea Perolehan Objek Pajak TIdak Kena Pajak (BPHTB) 

Kalau PPh ditanggung oleh penjual, BPHTB ditanggung oleh pembeli. BPHTB ini besarannya 5 persen dari harga jual rumah, dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP sendiri sudah diatur oleh pemerintah daerah setempat. 

6. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) 

NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenai tarif BPHTB. Untuk besarannya biasanya sudah langsung ditentukan oleh pemerintah daerah. Jadi antara NPOPTKP Jakarta dan Bekasi pastilah berbeda. 

7. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 

Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB adalah pajak yang dikenakan atas bangunan dan tanah yang muncul karena adanya keuntungan dan kedudukan sosial ekonomi bagi pihak yang memiliki hak atasnya. 

8. Biaya administrasi lainnya 

Selain enam pajak di atas, ada biaya administrasi lainnya yang harus ditanggung oleh pihak pembeli dan penjual, seperti biaya administrasi notaris, pengecekan surat, dan lain-lainnya. 

Lantas, mana sajakah yang harus ditanggung oleh pihak pembeli dan mana sajakah yang harus ditanggung oleh pihak penjual?

Pembagian pajak jual beli rumah antara penjual dan pembeli beserta dasar hukumnya

perhitungan pajak jual beli rumah

Tanya Ahli Hukum Lifepal
Tanya Ahli Hukum Lifepal

Dalam transaksi jual beli rumah, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak yang berbeda-beda berdasarkan aturan hukum yang berlaku.

1. Pajak bagi pihak penjual

Dasar hukum pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah adalah Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Tarif PPh Pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan

Kriteria Bangunan  Tarif Pajak dari 

Harga Bruto Rumah / Bangunan

Bukan Rumah Sederhana / 

Rumah Susun Sederhana

2.5%
Rumah Sederhana / 

Rumah Susun Sederhana

1%
Jual Beli Rumah / Bangunan untuk Kepentingan Pemerintah

Badan Usaha Milik Negara

Badan Usaha Milik Daerah untuk Kepentingan Umum

0%

Komponen pajak yang harus dibayar oleh penjual rumah

  1. Pajak Penghasilan (PPh) sesuai kriteria rumah/bangunannya.
  2. Biaya notaris, tergantung kesepakatan.
  3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

2. Pajak bagi pihak pembeli

Dasar hukum yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah adalah Pasal 85 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. 

Pajak tersebut belum termasuk dengan aturan pemerintah setempat. Misalnya untuk wilayah Provinsi DKI Jakarta ditetapkan peraturan BPHTB yang tertera dalam Perda DKI Jakarta yang menetapkan tarif BPHTB sebesar 5 persen.

Komponen pajak yang harus dibayar oleh penjual rumah

  1. Biaya pengecekan sertifikat tanah dengan tarif sekitar Rp 100 ribu.
  2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%.
  3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah.
  4. Biaya Balik Nama Sertifikat sebesar 2% atau sesuai peraturan terbaru.
  5. PPN sebesar 10% dari harga rumah.

Cara penghitungan pajak jual beli rumah

Sebagaimana sebuah transaksi jual beli melibatkan dua pihak, maka penghitungan pajaknya pun akan dikenai pada masing-masing pihak tersebut.

1. Penghitungan pajak bagi pihak pembeli

  • PPh = Harga bruto rumah x 5%
  • Biaya Notaris (Sekitar Rp 5 juta – Rp 10 juta).
  • PBB = 0.5 % x NJKP
  • NJKP = NPOP – NJOPTKP
  • NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan 

2. Penghitungan pajak untuk penjual

  • Pengecekan sertifikat Rp 100 ribuan.
  • Akta Jual Beli = Harga pembelian rumah x 1%
  • Balik Nama = Harga jual rumah x 1% / 2%
  • PPN = Harga Jual Rumah x 10%
  • BPHTB = 5% x (NPOP Kena Pajak)

Contoh cara menghitung pajak jual beli rumah

kalkulator pajak penjualan rumah

Bapak Andi menjual rumahnya kepada Bapak Rudi. Luas tanah 57 meter persegi dan luas bangunan 100 meter persegi dan struktur bertingkat. Maka penghitungan pajaknya sebagai berikut.

  • Luas tanah 57 meter persegi
  • Luas bangunan 100 meter.
  • Harga tanah: 57 m2 x Rp 5,5 Juta = Rp 313.500.000.
  • Harga bangunan: 100 m2 x Rp 5 juta = Rp 500.000.000.
  • Harga Jual Rumah:  Rp 313.500.000 + Rp 500.000.000 =  Rp 813.500.000. 
  • NJOP = Rp 5 juta per meter.
  • NJOPTKP DKI Jakarta = Rp 80.000.000.
  • NPOP: Harga jual rumah Rp 813.500.000. 
  • NPOP kena pajak: Rp 813.500.000 – Rp 80.000.000 = Rp 733.500.000.

1. Penghitungan pajak jual beli rumah bagi Bapak Rudi selaku pihak pembeli

  • Tarif PPH: Rp 813.500.000  x 5% = Rp 40.675.000
  • Biaya Notaris (Sekitar Rp 5 juta – Rp 10 juta).
  • PBB = 0.5% x Rp 733.500.000 = Rp 3.667.500 

2. Penghitungan pajak jual beli rumah bagi Bapak Andi selaku pihak penjual

  • Pengecekan sertifikat Rp 100 ribuan.
  • Akta Jual Beli: Rp 700 juta x 1% = Rp 7 Juta
  • Balik Nama: Rp 700 juta x 1%  = Rp 7 Juta
  • PPN: Rp 700 juta x 10% = Rp 70 juta
  • BPHTB: 5% x Rp 733.500.000 = Rp 36.675.000

Meskipun terkesan rumit, pada dasarnya cara menghitung pajak jual beli rumah sangat mudah. Apalagi sudah ada komponen-komponen yang harus dihitung sesuai dengan aturan yang berlaku.

Namun, ketentuan besaran pajak dan retribusi pada masing-masing daerah akan berbeda. Misalnya, besaran NJOPTKP akan ditentukan berdasarkan peraturan pemerintah daerah masing-masing.

Pengetahuan tentang pajak jual beli rumah seperti ini wajib diketahui oleh pembeli maupun penjual. Tujuannya tentu saja untuk menghindari tindakan penipuan yang mungkin saja bisa terjadi, dan untuk mengetahui proses pengurusan pajak sesuai dengan hukum perpajakan di Indonesia.

Tanya Ahli Hukum Lifepal
Tanya Ahli Hukum Lifepal

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →