PPJB Wajib Dipahami Sebelum Jual Beli Properti

Dokumen

PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan di bawah tangan (akta nonotentik) atau di hadapan notaris/PPAT. 

PPJB belum mengikat tanah, rumah, atau properti lainnya dalam objek perjanjian. Sehingga properti belum bisa beralih dari penjual ke pembeli. 

PPJB dibuat untuk mengatur proses jual beli properti dengan kondisi tertentu, seperti properti masih dalam jaminan bank, pembayaran belum lunas, atau persyaratan lainnya. Penandatanganan PPJB biasanya dilakukan untuk mendapat persetujuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah).    

Hal Penting Terkait PPJB

PBJB

Setelah memahami arti PPJB, ada beberapa hal penting yang perlu dicermati sebelum mengikat perjanjian jual beli. Mari simak penjelasan berikut ini.

1. Objek pengikatan jual beli

Dalam PPJB, objek properti harus dijelaskan secara detail. Jangan sampai ada data dan informasi yang kurang yang bisa membuat pembeli merugi. 

PPJB harus menjelaskan objek tanah dan bangunan dengan jelas, seperti ukuran luas tanah, ukuran luas bangunan, peta bidang tanah, arsitektur bangunan, sertifikat dan pemegang hak kepemilikan, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), perizinan terkait dan lain sebagainya.

PPJB juga harus mencantumkan harga tanah per meter, harga bangunan, harga total, cara pembayaran, periode pembayaran, serta syarat dan ketentuan yang disepakati pihak penjual dan pembeli.

Tidak lupa, PPJB juga harus berisi bukti dan penegasan terkait dengan kewajiban pembayaran pajak, biaya pengecekan sertifikat, biaya pengukuran tanah, biaya Notaris/PPAT, dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli rumah bekas.

PPJB juga harus berisi penjelasan mengenai pernyataan dan jaminan dari pihak penjual, mengenai status rumah atau tanah. Calon pembeli harus memastikan objek properti tidak sedang dijadikan agunan, tidak dalam sengketa hukum, dan disertai bukti kepemilikan yang sah. 

Selain itu, PPJB harus memuat beberapa informasi berikut.

  • Waktu serah terima bangunan.
  • Pemeliharaan bangunan.
  • Penggunaan bangunan.
  • Pengalihan hak.
  • Pembatalan pengikatan.
  • Penyelesaian perselisihan.

2. Kewajiban dan jaminan penjual

Bagi penjual yang hendak menawarkan properti, wajib membangun dan menyerahkan properti sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli. PPJB pun menjadi pegangan hukum untuk pembeli. 

Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa properti yang ditawarkan tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. 

Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.

3. Kewajiban bagi pembeli

Kewajiban pembeli adalah membayar properti sesuai perjanjian. Ditambah biaya administrasi dan denda jika ada. 

Jenis-Jenis PPJB

PBJB

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat dibuat di bawah tangan dan di hadapan notaris. Khusus PPJB yang dibuat di hadapan notaris terdiri atas dua jenis, yaitu PPJB Belum Lunas dan PPJB Lunas. 

PPJB Belum Lunas dibuat untuk persyaratan mendapatkan KPR. Sedangkan PPJB Lunas dibuat setelah pembayaran properti terpenuhi.  

Biarpun sudah lunas, namun PPJB Lunas yang sudah dibuat bukan dokumen legal atas hak kepemilikan properti yang diperjualbelikan. Pengalihan hak atas properti baru terjadi ketika penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pastikan mengurus AJB bersama pengembang (developer) jika properti sudah lunas dibayar.

Contoh kasus 

Jika kita berniat membeli rumah bekas, maka pastikan bahwa seluruh dokumen rumah tersebut masih lengkap, termasuk di dalamnya AJB dan sertifikat rumah bersangkutan. 

Jika ada ingin membeli rumah, tapi penjual hanya memiliki dokumen PPJB, maka bisa dipastikan rumah tersebut belum lunas dibayar. Untuk itu, kita harus memastikan penjual mengurus pelunasan rumah sehingga terbit AJB dan sertifikat rumah. 

Jika tetap ingin membeli rumah dengan dokumen PPJB, kita bisa meminta penjual membuat perjanjian pengalihan hak dengan pengembang. Dengan dibuatnya perjanjian pengalihan hak, maka kita akan menggantikan posisi penjual atas pembelian rumah dari pihak pengembang. Dengan cara ini, kita bisa menandatangani AJB dengan pengembang pada saat pelunasan. 

Cara lainnya untuk menjual rumah dengan dokumen PPJB adalah dengan melakukan over kredit. Over kredit diatur dalam Pasal 1413 ayat 2 jo. Pasal 1415 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Over kredit dilakukan dengan menunjuk debitur baru (pihak pembeli) untuk menggantikan debitur lama (pihak penjual). Biasanya bank akan menerbitkan Surat Persetujuan Alih Debitur yang disusul dengan pelaksanaan perjanjian over kredit.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →