Yuk Over Kredit Rumah Secara Aman dengan 6 Langkah Ini

Over-Kredit-Rumah

Sama seperti mobil, rumah yang masih dalam status kredit juga bisa dibeli. Proses itu bernama over kredit rumah. Dan asal kamu tahu nih, membeli rumah dengan cara over kredit bisa menguntungkan.

Over kredit rumah artinya kamu mengambil alih dan melanjutkan kredit kepemilikan rumah seseorang hingga rumah tersebut lunas. Jadi, pertama-tama si pembeli bakal membayar uang ke penjual untuk menggantikan uang muka.

Mengapa bisa menguntungkan? Karena si penjual terpaksa menjual rumahnya karena butuh uang cepat. So, gak nutup kemungkinan si pembeli diminta bayar uang muka yang jauh lebih rendah dari harga pasaran saat itu.

Namun bukan berarti hal ini bisa dilakukan semudah membalikkan telapak tangan. Ada prosedur yang harus kamu lalui terlebih dulu agar proses kepemilikan rumah berjalan dengan lancar dan sesuai hukum.

Jelas banget, proses over kredit rumah ini harus melibatkan bank pemberi kredit. Jika kamu melakukannya secara di bawah tangan, maka hal itu bisa berakibat fatal di kemudian hari.

Tata cara over kredit rumah

Penasaran dengan cara beli rumah dengan sistem transaksi over kredit? Mari kita simak langkah-langkahnya di bawah ini.

1. Cek harga rumah di pasaran

over-kredit-rumah
Cek dulu harga pasarannya biar enak pas nawar (Liputan 6)

Ketika kamu menemukan iklan jual rumah over kredit dan harganya cukup terjangkau, maka jangan lantas tergiur ya. Cek dulu harga rumah di pasaran.

Ingat lho, rumah gak bisa disamakan dengan mobil. Kalau beli mobil bekas, ya harganya udah pasti turun. Tapi kalau rumah, makin hari justru makin mahal nilainya.

Bisa jadi harga yang dipampang terlalu mahal karena si penjual mau untung gede. Tapi bisa juga dijual murah lantaran penjual sedang butuh duit atau rumahnya berhantu. Kalau rumahnya berhantu ya pikir dua kali deh mau beli dengan over kredit walau dikasih murah.

Kamu bisa melakukan itu dengan mengeceknya di situs jual beli online, atau situs jual beli properti. Bila memang harganya masuk akal, hubungi si pembeli dan atur waktu untuk main-main ke rumah tersebut.

2. Cek rumah yang ingin kamu beli

over-kredit-rumah
Namanya juga rumah second, tentu gak bisa disamakan dengan rumah baru (Liputan 6)

Terlepas dari apakah kamu ingin beli rumah dengan cara over kredit, tunai, atau mengajukan kredit pemilikan rumah, wajib bagimu untuk melakukan pengecekan di rumah tersebut. Periksalah lokasi rumah, kondisinya, dan lain-lain.

Meski penjual mengatakan kepadamu bahwa kondisinya oke dan gak ada masalah, jangan lantas percaya. Mau bagaimana pun, itu rumah bekas. Dan kalau ada kerusakan-kerusakan kecil, kamu juga harus kamu perbaiki nantinya.

[Baca: Beli Rumah Baru atau Bekas Ya? Baca Ini Dulu!]

Jika sudah mantap, maka tanyakan pada diri sendiri, apakah benar, rumah yang belum lunas ini adalah rumah impianmu? Bila jawabannya adalah “ya”, maka kamu bisa melakukan apa yang tertera di poin ketiga ini.

3. Cek dokumen KPR asli

over-kredit-rumah
Kalau dokumennya gak lengkap, mending gak usah dibeli deh (Liputan 6)

Kalau sudah sreg dengan rumahnya, langkah selanjutnya adalah memeriksa dokumen asli kredit pemilikan rumah (KPR) rumah yang bersangkutan. Periksa semua perjanjian KPR rumah tersebut dan sertifikat rumah yang dipegang oleh bank, pastikan semuanya sah dan memenuhi legalitas.

Penting juga buatmu untuk mengetahui apakah rumah tersebut ada dalam keadaan sengketa atau tidak. Intinya jangan sampai kecolongan deh.

4. Lakukan perhitungan terhadap nilai transaksi

over-kredit-rumah
Jangan buru-buru nge-deal. Itung dulu cicilannya (Liputan 6)

Mengingat ini adalah over kredit rumah, itu tandanya ada uang yang harus kamu bayarkan ke pemilik dan yang diangsur di kemudian hari. Pastikan cicilan yang kamu bayarkan tiap bulan gak lebih dari 30 persen penghasilan.

Dan jangan lupa, cek riwayat pembayaran si pemilik rumah. Apakah sempat ada tunggakan, atau lancar-lancar saja. Setelah kamu selesai melakukan perhitungan, maka kita maju ke langkah selanjutnya yuk.

5. Membuat surat pemberitahuan tentang pengalihan kredit

over-kredit-rumah
Tanpa surat ini, mana mungkin bank tahu kalau kreditnya mau dioper (Liputan 6)

Surat ini harus diberikan ke bank, dan isinya adalah pemberitahuan soal peralihan hak atas tanah dan bangunan. Wajib dijelaskan pula bahwa penjual menyatakan hak-haknya sudah beralih kepada si pembeli.

Surat itu harus disiapkan oleh penjual dan bisa dilakukan dengan bantuan notaris. Dan setelah itu, surat tersebut diberikan ke bank pemberi kredit.

So, dengan adanya surat ini, penjual sudah gak akan lagi bisa melunasi dan mengambil sertifikat rumahnya. Atas dasar inilah, pihak bank bakal menindaklanjuti proses alih debitur lama ke debitur baru.

6. Bank akan memproses pengajuan KPR si pembeli

over-kredit-rumah
Bisa disetujui tapi bisa juga ditolak lho (Liputan 6)

Sebelum bank menyetujui proses over kredit rumah tersebut, maka bank bakalan melakukan pengecekan terlebih dulu terhadap sejarah pembayaran debitur lama alias penjual. Dan setelah itu debitur baru atau si pembeli juga bakal ikutan diperiksa.

[Baca: Pengajuan KPR? Begini Tahapan dari Awal Hingga Kredit Disetujui Bank]

Berkas yang harus dipersiapkan untuk over kredit rumah melalui bank

Selanjutnya kamu juga perlu mempersiapkan berkas yang perlu diajukan kepada pihak perbankan. Hampir mirip dengan pengajuan KPR, beberapa dokumen yang perlu kamu persiapkan adalah:

  1. Kartu tanda penduduk (KTP)
  2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
  3. Buku nikah
  4. Slip gaji
  5. Surat keterangan karyawan
  6. Rekening tabungan, dan sebagainya

Selain itu, tentunya ada juga biaya-biaya yang bakal kamu keluarkan untuk proses ini. Pokoknya sama kayak ngajuin KPR deh.

Ada juga berkas yang berhubungan dengan objek jual beli yang perlu kamu ketahui, seperti:

  • Bukti pembayaran iuran yang terakhir sebelum melakukan over kredit
  • Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan bangunan (PBB) 
  • Foto copy Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
  • Surat perjanjian kredit dan surat penegasan perolehan kredit

Itulah beberapa syarat berkas umum yang perlu kamu ketahui dan persiapkan. Dan asal kamu tahu nih, permohonan over kredit itu juga bisa ditolak kalau bank menilai calon debitur baru gak memenuhi syarat.

Keuntungan over kredit rumah lewat bank

over-kredit-rumah
Ketika proses jelas, semua pihak pasti diuntungkan (Liputan 6)

Meskipun prosesnya terlihat lama dan rumit, tapi percaya deh bahwa ini adalah proses over kredit yang legal. Dan pastinya jauh lebih aman ketimbang lewat bawah tangan atau hanya lewat notaris.

Beberapa keuntungan yang bisa kamu dapat dengan over kredit rumah lewat bank adalah:

1. Namamu sebagai pembeli akan tercatat sebagai debitur bank pemberi KPR

Dengan melakukan over kredit lewat cara ini, namamu bakal tercatat sebagai debitur baru bank tersebut. So, itu artinya kamu mencicil kredit atas nama kamu sendiri, bukan nama si penjual rumah.

2. Over kredit rumah ini 100 persen resmi

Cara ini merupakan cara resmi di mana bank juga akan mengukur kemampuan kreditmu. Walaupun prosesnya lama, tapi dijamin deh gak bakalan ada sengketa yang muncul di kemudian hari. Karena nama di sertifikat rumah itu bakal diubah jadi nama kamu.

Kerugian over kredit melalui bank

Sementara itu jika kamu melakukan over kredit melalui bank ada juga juga beberapa kerugiannya sebagai berikut nih: 

  1. Memerlukan waktu yang relatif lebih lama karena pihak bank akan melakukan verifikasi data
  2. Proses administrasi lebih ribet
  3. Kemungkinan permohonan kamu ditolak oleh pihak bank
  4. Ada biaya lebih yang harus dikeluarkan

Kerugian over kredit rumah di bawah tangan

Sementara itu jika kamu melakukan over kredit di bawah tangan, bisa jadi penjual cuma memberikan surat pengalihan kredit di bawah tangan dan kuitansi penjualan rumah ke kamu.

Over kredit dengan cara ini statusnya lemah dalam urusan legalitas, dan bisa memunculkan sengketa di kemudian hari.

Bila si penjual tiba-tiba meninggal dunia, nama yang tercantum di sertifikat masih nama penjual. Jika sewaktu-waktu ahli waris mengklaim, maka urusannya bisa ribet.

Atau bisa juga saat kamu melunasi cicilan rumah, tiba-tiba si penjual pergi ke bank dan mengambil sertifikat rumahnya. Impianmu punya rumah idaman jadi kandas begitu saja.

[Baca: Beli Rumah, Baiknya Sebelum atau Sesudah Nikah Ya?]

Simulasi over kredit rumah dan alasan kenapa harus melalui bank

Ali berencana membeli rumah milik teman sekolahnya yakni Ryan yang berlokasi di Depok dan dibelinya melalui skema KPR. Setelah melalui negosiasi yang panjang, akhirnya Ryan sepakat menjual rumahnya tersebut kepada Ali selama 5 tahun kredit dengan cicilan Rp 5 juta per bulan. Metode pembayaran yang digunakan bisa dengan transfer ataupun kas yang disertasi sebuah kuitansi dalam setiap pembayaran.

Setelah 5 tahun berlalu akhirnya kredit yang dilakukan oleh Ali kepada Ryan lunas. Ali berencana mengurus dan mengambil segala berkas ke bank untuk disimpan atas namanya. Sebagai bukti pembayaran, Ali memperlihatkan kuitansi yang didapatkannya dari Ryan.

Namun pihak bank menolak untuk memproses permohonan Ali karena mereka hanya akan memberikan sertifikat kepada Ryan sebagai pemilik rumah yang legal dan melalui proses pengajuan ke pihak bank.

Dari simulasi ini kita bisa melihat bahwa proses pengajuan kredit itu gak semudah belanja sembako di warung. Kamu perlu melakukan serangkaian proses yang legal secara hukum melalui bank agar perbankan mengetahui dan mencatat segala bentuk transaksi atas rumah tersebut.

Pokoknya, mau over kredit rumah ya pilih cara yang aman aja deh. Ingat lho, properti itu gak murah, dan jadi salah satu kebutuhan pokok di masa depan. Gak cuma biaya untuk membelinya aja yang perlu dipikirkan, kamu juga perlu menghitung anggaran perawatan setiap periodenya. Belum lagi kalau ada bencana banjir, mending kalau udah pake asuransi rumah, kalau belum pastinya bikin tekor dompet.