Terjawab

Bagaimana mengurus SHGB ke SHM? Berapa waktu dan biayanya?

Oleh : 
6 hari ago

Halo saya ingin bertanya. Bagaimana mengurus SHGB ke SHM yang sudah terlambat 7 tahun? Berapa waktu yang dibutuhkan dan biayanya?

Jawaban

Lolita Setyawati, CA, MSIT, CFP®️
Certified Financial Planner
0 Komentar

Pengurusan surat Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Surat Hak Milik (SHM) dapat dilakukan sendiri atau menggunakan jasa notaris. Jika Anda menggunakan jasa notaris tentunya biayanya lebih tinggi karena ada uang jasa yang harus dibayarkan.

Kelemahan SHGB

SHGB mempunyai kelemahan yaitu menandakan Anda hanya sebagai pihak yang berhak memanfaatkan lahan dan bukan pemilik lahan yang sah, seperti misalnya untuk usaha maupun tempat tinggal. Surat HGB juga memiliki batas waktu yaitu maksimal selama 30 tahun. Apabila Anda masih ingin menggunakan lahan tersebut maka Anda harus mengurus perpanjangan SHGB dan membayar biaya perpanjangan. Jika tidak memperpanjang maka Anda harus mengembalikan lahan tersebut kepada pemilik yaitu: Negara, pengelola atau perorangan.

Keunggulan SHM

Sedangkan untuk SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya. Karena status kepemilikan ini, bangunan dengan SHM lebih mudah dipindahtangankan, sebagai warisan atau dalam jual beli.

Mengurus Pengalihan SHGB Menjadi SHM

Anda dapat mengurus sendiri pengalihan surat HGB menjadi SHM dengan cara sebagai berikut:

Anda harus menyiapkan beberapa dokumen persyaratan, yaitu:

  1. Sertifikat asli SHGB dan fotokopi
  2. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.
  3. Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan, untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
  4. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga. Untuk perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.
  5. Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa, jika Anda mengurus proses ini dengan diwakili orang lain, misalnya notaris.
  6. Surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang diminta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.
  7. Surat permohonan, berisi permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada.

Syarat diatas adalah untuk lahan seluas 600m2 atau lebih kecil. Untuk permohonan mengubah hak guna bangunan dengan luas di atas 600 m2, ada tambahan persyaratan yaitu Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

Dengan membawa dokumen persyaratan diatas, Anda dapat mendatangi Kantor BPN di wilayah properti tersebut dan mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Setelah itu Anda akan diminta untuk melakukan pembayaran di loket pembayaran.

Biaya Pengurusan Pengalihan SHGB Menjadi SHM

Berapa biaya pengurusan pengalihan SHGB menjadi SHM?

Rincian biaya yang harus dibayarkan adalah sebagai berikut:

  1. Biaya pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
  2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
    Besar BPHTB tergantung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas lahan, rumusnya adalah:
    2% x (NJOP – NJOP Tidak Kena Pajak)
    Misalnya: NJOP Rp2.000.000, luas lahan 100m2, NJOP Tidak Kena Pajak Rp60.000.000, maka BPHTB adalah:
    2% x (2.000.000×100 – 60.000.000) = Rp2.800.000
  3. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), jika Anda menggunakan jasa notaris. Biaya ini mulai dari Rp2.000.000.
  4. Biaya pengukuran, yaitu sebagai berikut:
    [(luas tanah/500) x 120.000] + 100.000
    Jadi apabila luas tanah sebesar 100m2, maka biaya pengukuran adalah:
    [(100/500) x 120.000] + 100.000 = Rp124.000
  5. Biaya Konstatering Report, dengan rumus berikut:
    [(luas tanah/500) x 20.000 + 350.000] : 2
    Jadi untuk tanah seluas 100m2, maka biaya Konstatering report adalah sebesar:
    [(100/500) x 20.000 + 350.000] : 2 = Rp177.000

Dengan demikian untuk lahan seluas 100m2, total biaya yang harus dikeluarkan bila Anda mengurus sendiri adalah sebesar:

Rp50.000 + Rp2.800.000 + Rp124.000 + Rp177.000 = Rp3.151.000

Setelah Anda melakukan pembayaran, maka Anda dapat mengambil SHM setelah lima hari kerja.

Namun demikian apabila Anda terlambat mengurus perpanjangan SHGB, yaitu 2 tahun sebelum masa SHGB berakhir, maka kepemilikan lahan akan kembali ke pemilik semua yaitu Negara, pengelola atau perorangan. Sehingga Anda tidak lagi berhak menggunakan lahan untuk keperluan apapun dan harus membongkar bangunan yang berada diatas lahan tersebut. Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996, Pasal 37.

Dapatkan solusi dari para ahli keuangan

Ade Wikasyah
Praktisi Keuangan Syariah
Aulia Akbar, CFP®
Perencana Keuangan, Praktisi Hubungan Masyarakat
Benny Fajarai CIP® CFP®
Cofounder Lifepal.co.id - Certified Insurance Professionals & Certified Financial Planner
Eko Endarto, CFP, RFA
Independen Financial Planner, Founder Finansia Consulting dan Sahabat Pensiun.
Erlina Juwita, MM, CFP®, QWP®
Founder @CerdasKeuangan dan Senior Consultant @Oneshildt.
Fioney Sofyan Ponda, S.Ked., RFA®
Wealth Asset Manager, Pembicara, Narasumber, Penulis
Galuh Alifani
Konsultan bisnis, penulis, pengamat keuangan, dan pegiat seni. Penerima penghargaan best paper award untuk publikasi keuangan, dari institusi akademik internasional, IISES.
Irvan Rahardjo, SE., MM
Penulis, arbiter, editor buku, kolumnis, saksi ahli berbagai instansi, narasumber seminar dan media cetak, online dan elektronik.
Lolita Setyawati, CA, MSIT, CFP®️
Certified Financial Planner
Maryadi Santana, CFP® QWP®
Priority Banking Relationship Manager, Manulife Asset Management Indonesia as Relationship Manager, Panin Asset Management as Team Leader Retail Marketing and Start doing as Financial Planner, ZACD Group as Relationship Manager.
Nadia Isnuari Harsya, CFP®
Independent Financial Planner
Rieke Caroline, SH, MKn.
Pendiri & CEO KontrakHukum.com. Pakar Hukum & Bisnis. Pembawa Berita dan Public Figure.
Rivan Kurniawan
Pakar Investasi & Value Investor dengan 10 Tahun+ Pengalaman
Roswitha Jassin, SE, MBA, CFP
Financial Educator, Lifestyle Blogger, Founder, Entrepreneur, Pembicara dan Pemateri.
Vigi Caraka
Profesional di pasar modal yang berkarir di sekuritas dan regulator.
Apakah ada usaha rumahan yang bisa dimulai tanpa modal? Apa saja? Kembali Terjawab Apakah ada usaha rumahan yang bisa dimulai tanpa modal? Apa saja? Oleh : Citra Nareswara Juni 18, 2020 Jawaban Lifepal 0 Komentar Ada. Di zaman semakin canggih, Anda bisa menjalani bisnis tanpa modal tapi menggunakan jaringan internet. Bermodalkan ponsel pintar yang sehari-hari untuk melihat Instagram, Anda bisa menjalani bisnis dropshipper maupun jasa titip. Yaitu sistem bisnis baru yang muncul karena perkembangan teknologi. Proses transaksi semuanya bisa dilakukan hanya lewat ponsel pintar, tinggal menentukan saja komoditas apa yang mau dijual. Nah, untuk mengetahui komoditas atau peluang usaha apa saja yang bisa dijalani tanpa modal, simak ulasannya lebih lengkap di sini! 0
696
1
Terjawab
Apakah kontrol ke 3 juga memerlukan surat rujukan? Halo saya ingin bertanya. Setelah opname RS dengan penyakit paru, saya telah melakukan 2 kali kontrol. Pada saat kontrol ke 2, ternyata harus pake surat rujukan, namun aman karena ada rujukan BPJS. Yang ingin saya tanyakan adalah apakah kontrol ke 3 juga memerlukan surat rujukan?
352
1
Terjawab
Berapa jumlah yang harus dibayar apabila BPJS telat bayar 4 tahun? Halo, ingin bertanya. Berapa jumlah yang harus dibayar apabila BPJS telat bayar 4 tahun? Mohon informasinya, terima kasih.
660
1
Terjawab
Bagaimana cara melakukan pengecekan no kartu BPJS? Halo, Lifepal. Saya mau bertanya. Bagaimana cara melakukan pengecekan no kartu BPJS? Mohon bantuannya, terima kasih.
569
1
Terjawab
Apakah saya bisa memperpanjang surat kendaraan tanpa KTP pemilik? Saya ingin bertanya. Saya baru beli motor bekas dan ingin memperpanjang surat kendaraan. Apakah bisa saya perpanjang tanpa KTP asli pemiliknya?
678
1
Terjawab