Terjawab

Bagaimana mengurus SHGB ke SHM? Berapa waktu dan biayanya?

Oleh : 
Maret 3, 2021

Halo saya ingin bertanya. Bagaimana mengurus SHGB ke SHM yang sudah terlambat 7 tahun? Berapa waktu yang dibutuhkan dan biayanya?

Jawaban

Certified Financial Planner
0 Komentar

Pengurusan surat Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Surat Hak Milik (SHM) dapat dilakukan sendiri atau menggunakan jasa notaris. Jika Anda menggunakan jasa notaris tentunya biayanya lebih tinggi karena ada uang jasa yang harus dibayarkan.

Kelemahan SHGB

SHGB mempunyai kelemahan yaitu menandakan Anda hanya sebagai pihak yang berhak memanfaatkan lahan dan bukan pemilik lahan yang sah, seperti misalnya untuk usaha maupun tempat tinggal. Surat HGB juga memiliki batas waktu yaitu maksimal selama 30 tahun. Apabila Anda masih ingin menggunakan lahan tersebut maka Anda harus mengurus perpanjangan SHGB dan membayar biaya perpanjangan. Jika tidak memperpanjang maka Anda harus mengembalikan lahan tersebut kepada pemilik yaitu: Negara, pengelola atau perorangan.

Keunggulan SHM

Sedangkan untuk SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya. Karena status kepemilikan ini, bangunan dengan SHM lebih mudah dipindahtangankan, sebagai warisan atau dalam jual beli.

Mengurus Pengalihan SHGB Menjadi SHM

Anda dapat mengurus sendiri pengalihan surat HGB menjadi SHM dengan cara sebagai berikut:

Anda harus menyiapkan beberapa dokumen persyaratan, yaitu:

  1. Sertifikat asli SHGB dan fotokopi
  2. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.
  3. Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan, untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
  4. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga. Untuk perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.
  5. Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa, jika Anda mengurus proses ini dengan diwakili orang lain, misalnya notaris.
  6. Surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang diminta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.
  7. Surat permohonan, berisi permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada.

Syarat diatas adalah untuk lahan seluas 600m2 atau lebih kecil. Untuk permohonan mengubah hak guna bangunan dengan luas di atas 600 m2, ada tambahan persyaratan yaitu Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

Dengan membawa dokumen persyaratan diatas, Anda dapat mendatangi Kantor BPN di wilayah properti tersebut dan mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Setelah itu Anda akan diminta untuk melakukan pembayaran di loket pembayaran.

Biaya Pengurusan Pengalihan SHGB Menjadi SHM

Berapa biaya pengurusan pengalihan SHGB menjadi SHM?

Rincian biaya yang harus dibayarkan adalah sebagai berikut:

  1. Biaya pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
  2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
    Besar BPHTB tergantung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas lahan, rumusnya adalah:
    2% x (NJOP – NJOP Tidak Kena Pajak)
    Misalnya: NJOP Rp2.000.000, luas lahan 100m2, NJOP Tidak Kena Pajak Rp60.000.000, maka BPHTB adalah:
    2% x (2.000.000×100 – 60.000.000) = Rp2.800.000
  3. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), jika Anda menggunakan jasa notaris. Biaya ini mulai dari Rp2.000.000.
  4. Biaya pengukuran, yaitu sebagai berikut:
    [(luas tanah/500) x 120.000] + 100.000
    Jadi apabila luas tanah sebesar 100m2, maka biaya pengukuran adalah:
    [(100/500) x 120.000] + 100.000 = Rp124.000
  5. Biaya Konstatering Report, dengan rumus berikut:
    [(luas tanah/500) x 20.000 + 350.000] : 2
    Jadi untuk tanah seluas 100m2, maka biaya Konstatering report adalah sebesar:
    [(100/500) x 20.000 + 350.000] : 2 = Rp177.000

Dengan demikian untuk lahan seluas 100m2, total biaya yang harus dikeluarkan bila Anda mengurus sendiri adalah sebesar:

Rp50.000 + Rp2.800.000 + Rp124.000 + Rp177.000 = Rp3.151.000

Setelah Anda melakukan pembayaran, maka Anda dapat mengambil SHM setelah lima hari kerja.

Namun demikian apabila Anda terlambat mengurus perpanjangan SHGB, yaitu 2 tahun sebelum masa SHGB berakhir, maka kepemilikan lahan akan kembali ke pemilik semua yaitu Negara, pengelola atau perorangan. Sehingga Anda tidak lagi berhak menggunakan lahan untuk keperluan apapun dan harus membongkar bangunan yang berada diatas lahan tersebut. Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996, Pasal 37.

Promo Asuransi Terbaik, Hemat 30%!
Bandingkan semua asuransi dan pilih sesuai kebutuhanmu!
Sticky Banner
Sticky Banner

Dapatkan solusi dari para ahli keuangan

Praktisi Keuangan Syariah
Perencana Keuangan, Praktisi Hubungan Masyarakat
Cofounder Lifepal.co.id - Certified Insurance Professionals & Certified Financial Planner
Independen Financial Planner, Founder Finansia Consulting dan Sahabat Pensiun.
Founder @CerdasKeuangan dan Senior Consultant @Oneshildt.
Wealth Asset Manager, Pembicara, Narasumber, Penulis
Konsultan bisnis, penulis, pengamat keuangan, dan pegiat seni. Penerima penghargaan best paper award untuk publikasi keuangan, dari institusi akademik internasional, IISES.
Penulis, arbiter, editor buku, kolumnis, saksi ahli berbagai instansi, narasumber seminar dan media cetak, online dan elektronik.
Certified Financial Planner
Priority Banking Relationship Manager, Manulife Asset Management Indonesia as Relationship Manager, Panin Asset Management as Team Leader Retail Marketing and Start doing as Financial Planner, ZACD Group as Relationship Manager.
Independent Financial Planner
Pendiri & CEO KontrakHukum.com. Pakar Hukum & Bisnis. Pembawa Berita dan Public Figure.
Pakar Investasi & Value Investor dengan 10 Tahun+ Pengalaman
Financial Educator, Lifestyle Blogger, Founder, Entrepreneur, Pembicara dan Pemateri.
Profesional di pasar modal yang berkarir di sekuritas dan regulator.
Promo Asuransi Terbaik, Hemat 30%!
Bandingkan semua asuransi dan pilih sesuai kebutuhanmu!
Sticky Banner
Sticky Banner
Hemat 25% - Lihat 500+ Pilihan polis Asuransi
Sticky Banner