Perhitungan KPR Harus Tepat, Ini Rumus dan Tips-Tipsnya

Rumus untuk perhitungan kpr

Sudah tahu cara menghitung KPR? Perhitungan KPR sangat penting untuk diketahui oleh kamu yang berniat mengajukan kredit rumah. Mengingat kredit rumah kemungkinan besar akan menjadi utang yang jumlahnya paling besar dan jangka waktu pelunasan yang terbilang lama juga.

Oleh karena itu, sebelum memutuskan mengambil kredit pemilikan rumah, penting sekali berhitung dengan cermat berapa cicilan per bulan dan apakah penghasilan kamu cukup untuk membayarnya? 

Yuk ketahui tips dan simulasi perhitungan KPR yang tepat berikut ini.

Mengapa harus mempelajari simulasi perhitungan KPR?

Ada beberapa alasan mengapa kamu perlu mengetahui simulasi perhitungan KPR dan di saat yang bersamaan mempelajari cara menghitung cicilan KPR.

Mengetahui angsuran bulanan

Simulasi KPR adalah perhitungan cicilan per bulan yang harus dibayar nasabah ke bank berdasarkan jumlah plafon pinjaman yang diambil, suku bunga yang berlaku dan tenor pinjaman yang diambil.

Singkatnya, berdasarkan simulasi ini, dalam bentuk kalkulator KPR, kamu bisa tahu berapa angsuran kredit rumah yang harus kamu bayar setiap bulan.

Debitur tidak merasa tertipu

Cara menghitung cicilan KPR, terutama kamu yang mengambil bunga floating, penting diketahui calon debitur agar tidak merasa “tertipu” ketika mendapati pinjaman kepemilikan rumah membengkak di tahun berikutnya. 

Mengetahui cara cicilan KPR bunga floating, kamu bisa memperhitungkan total pinjaman berikut bunganya.

Lebih siap saat cicilan tiba-tiba membengkak

Menghitung KPR harus diketahui sedini mungkin agar peristiwa yang dialami Sylvi tidak menimpamu.

Di mana Sylvi kaget cicilan KPR yang dia akses menerapkan bunga floating setelah dua tahun masa cicilan. Sebelumnya, yang dipakai adalah bunga fixed sebesar 10 persen.

Sylvi lupa bahwa cicilannya sudah masuk tahun ketiga. Artinya, cicilan tetap dengan bunga 10 persen sudah tak bisa dinikmatinya. Kini, bunga KPR-nya mengikuti perubahan di pasaran, bisa naik, turun, atau tetap.

Inilah yang harus diantisipasi. Sylvi sempat emosional lantaran kaget mengetahui cicilan KPR yang harus dia bayar melonjak. Pasalnya, dia belum mengalokasikan cicilan itu dalam rencana keuangannya.

Otomatis, kini dia harus mengutak-atik lagi rencana tersebut agar pas dengan pengeluaran saat ini. Kondisi itu bisa dihindari jika kita menyiapkan diri terlebih dulu menghitung cicilan KPR bunga floating.

Jenis-jenis bunga KPR

Selanjutnya adalah mempelajari apa saja bunga KPR yang diterapkan. Ada tiga jenis bunga KPR yang umumnya berlaku di Indonesia. Berikut penjelasannya.

  • Bunga floating alias mengambang. Besaran bunga ditetapkan bank dengan acuan suku bunga di pasaran. Jadi, kalau suku bunga naik, bunga KPR ikut naik. Begitu juga sebaliknya.
  • Bunga fixed. Seperti namanya, besarannya tidak berubah-ubah. Nah, bank umumnya menggunakan skema bunga fixed pada 1 atau 2 tahun pertama cicilan, lalu cicilan selanjutnya akan menerapkan bunga floating.
  • Bunga KPR anuitas. Umumnya, bunga KPR anuitas diterapkan pada metode pelunasan pinjaman jangka panjang, seperti kredit pemilikan rumah (KPR). Lazimnya KPR, skema cicilan bunga anuitas ini biasanya berlangsung hingga 10 atau 15 tahun. Prinsip dari bunga Anuitas adalah angsuran per bulannya tetap dan besaran bunga bulanan dihitung berdasarkan pokok pinjaman yang tersisa.

Untuk lebih jelasnya, berikut ini simulasi cicilan untuk masing-masing bunga.

Simulasi perhitungan cicilan KPR bunga floating

Penghitungan cicilan KPR bunga floating sedikit-banyak sama dengan cicilan KPR bunga fixed. Hanya saja, cicilan bisa berubah-ubah sesuai dengan bunga yang ditetapkan saat itu. Ada bank yang meninjau bunga ini per 6 bulan, ada juga yang tiap tahun.

Berikut ini cicilan KPR bunga floating dengan skema efektif dan anuitas. Sebenarnya, masih ada satu skema bunga lagi, yaitu flat. Namun, bunga floating dengan skema flat tak berlaku untuk KPR.

Biasanya, bunga flat diberlakukan untuk kredit jangka waktu pendek, misalnya kredit tanpa agunan (KTA). Dengan skema flat, besaran angsuran akan sama tiap bulan hingga lunas.

Dalam simulasi ini, kita akan menghitung cicilan KPR bunga floating yang ditinjau per tahun. Jadi, besaran bunga berubah tiap tahun. Data KPR yang akan dihitung:

  • Pokok pinjaman: Rp350 juta
  • Tenor: 13 tahun (156 bulan)
  • Bunga: 10 persen (tahun ke-1) lalu 13 persen (tahun ke-2).

1. Skema efektif

Dengan skema efektif, yang menjadi acuan adalah sisa pokok pinjaman. Jadi, saldo pinjaman bulan sebelumnya dimasukkan ke hitungan cicilan periode berikutnya.

Rumus perhitungan cicilan pokok (dibayar tiap bulan, belum dikenai bunga)

Pokok pinjaman / tenor

Rp350 juta / 156 bulan = Rp2.243.589 per bulan

Rumus perhitungan bunga bulanan (hasilnya ditambahkan pada cicilan pokok)

Bunga = SP x i x (30/360)

  • SP = saldo pokok pinjaman
  • i = bunga per tahun
  • 30 = jumlah hari dalam sebulan
  • 360 = jumlah hari dalam setahun

Realisasi cicilan bulan 1 dan bulan 2 pada tahun pertama

Bunga efektif bulan 1 tahun pertama

Rp350 juta x 10 persen  x (30/360) = Rp2.916.666

Angsuran 1 = Rp2.243.589 + Rp2.916.666 = Rp5.160.255

 

Bunga efektif bulan 2 tahun pertama

(Rp350 juta – Rp2.243.589) x 10 persen x (30/360) = Rp2.896.810

Angsuran 2 = Rp2.243.589 + Rp2.896.810 = Rp5.140.399.

Angsuran pada tahun ke-1 ini akan terus turun karena memakai bunga efektif. Hingga kemudian masuk tahun kedua, yang dipakai adalah bunga yang baru.

Jika bunga pada tahun ke-2 adalah 13 persen, tinggal hitung saja pakai rumus yang sama. Namun, saldo pokok pinjaman sudah berubah menjadi berkurang karena cicilan sudah dibayar setahun sebelumnya.

Misalnya, pokok pinjaman tersisa Rp300 juta, maka hitungan cicilan pertama tahun ke-2 sebagai berikut.

Bunga efektif bulan 1 tahun kedua

Rp300 juta x 13 persen  x (30/360) = Rp3.248.700.

Angsuran 1 = Rp2.243.589 + Rp3.248.700 = Rp5.492.289

Di sini kita lihat angsuran bulan 1 tahun ke-2 justru lebih besar daripada angsuran periode yang sama sebelumnya. Sebab, ada kenaikan bunga tahunan dari 10 persen di tahun pertama jadi 13 persen di tahun kedua.

Namun, sama seperti sebelumnya, besaran angsuran akan makin menyusut pada bulan-bulan berikutnya hingga ditentukan bunga yang baru tahun mendatang.

2. Skema anuitas

Skema ini lebih sering dipakai bank untuk KPR di Indonesia. Skema ini sebenarnya mirip dengan efektif. Hanya, besaran angsuran tiap bulan dibuat sama. Namun, jangan keliru menyamakannya dengan skema flat. Sebab, dalam skema flat tidak ada perubahan bunga.

Malah, rumus yang dipakai sama dengan skema bunga efektif. Bedanya adalah besaran bunga anuitas dihitung menggunakan rumus tertentu dalam software yang dimiliki bank. Bisa dibilang skema anuitas adalah kombinasi skema flat dengan efektif.

Dengan data di atas, akan didapatkan angka cicilan berikut ini:

Bulan

Bunga

per tahun

Bunga angsuran Angsuran pokok Total angsuran

Sisa pinjaman

0

0 0 0 0 Rp350.000.000,00
1 10% Rp2.916.666,67 Rp844.451,25 Rp3.761.117,91

Rp349.155.548,75

2

10% Rp2.909.629,57 Rp851.488,34 Rp3.761.117,91 Rp348.304.060,42
3 10% Rp2.902.533,84 Rp858.584,08 Rp3.761.117,91

Rp347.445.476,34

(hingga berlanjut ke bulan ke-13)

13

13% Rp3.676.714,06 Rp719.267,93 Rp4.395.981,99 Rp338.669.722,45
14 13% Rp3.668.921,99 Rp727.060,00 Rp4.395.981,99

Rp337.942.662,45

15

13% Rp3.661.045,51 Rp734.936,48 Rp4.395.981,99

Rp337.207.725,97

Di atas terlihat bahwa total angsuran ke-1, ke-2, dan ke-3 pada tahun pertama sama, yakni Rp3,7 jutaan. Angsuran ini tetap hingga angsuran ke-12.

Setelah ganti tahun, angsuran ke-13 menjadi Rp4,3 jutaan karena bunga menjadi 13 persen. Begitu juga angsuran ke-14 dan selanjutnya hingga ganti tahun berikutnya, di mana bunga yang ditetapkan berubah sesuai dengan suku bunga acuan.

Skema anuitas diciptakan untuk membantu nasabah yang bingung membayar cicilan per bulan berubah-ubah. Dengan skema anuitas, besaran cicilan sama, tapi angsuran pokok berubah.

Cara menghitung cicilan dengan simulasi perhitungan KPR

Selain dari simulasi di atas, kamu sebenarnya bisa menghitung sendiri besaran biaya KPR yang disiapkan. 

Untuk lebih mudahnya, ada beberapa hal yang harus diketahui dalam menghitung simulasi KPR, yaitu:

Menghitung uang muka

Besaran uang muka untuk KPR yang ditetapkan oleh Bank Indonesia saat ini adalah 15 persen untuk kepemilikan rumah pertama, 20 persen untuk kepemilikan rumah kedua, 25 persen untuk kepemilikan rumah ketiga dan selanjutnya. 

Namun, masing-masing bank memiliki kebijakan yang berbeda. 

Untuk menghitung besarnya uang muka KPR, misalnya kamu ingin membangun atau membeli rumah seharga Rp500 juta, maka perhitungan uang muka sebagai berikut.

Uang Muka = 15% x Harga Rumah 

15% x Rp500 juta = Rp75 juta

Dengan perhitungan seperti di atas, maka jumlah pokok kredit kamu juga bisa dihitung secara otomatis, yakni sebagai berikut.

Pokok KPR Kredit  = Harga rumah – uang muka

Rp500 juta – Rp75 juta = Rp425 juta

Biaya provisi

Biaya provisi adalah biaya untuk memberikan balas jasa kepada Bank karena telah menyetujui pinjaman atau kredit rumah kamu. Biaya ini biasanya diambil satu kali di awal ketika kredit dicairkan. Biaya provisi akan dipotong dari dana pinjaman yang diserahkan.

Jika mengambil contoh di atas, maka perhitungan biaya provisi seperti ini.

Biaya provisi = 1% x pokok pinjaman

1% x Rp425 juta = Rp4,25 juta

Menghitung pajak pembeli (BPHTB)

Salah satu komponen pajak pembelian dalam KPR adalah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NJOPTKP.  

Nilai NJOPTKP pada setiap wilayah selalu berbeda-beda, bisa saja berubah sewaktu-waktu sesuai dengan peraturan yang diberikan oleh pemerintah. Pada simulasi ini, nilai NJOPTKP yang digunakan adalah Rp60 juta sesuai dengan wilayah Jakarta.

Berikut ini cara menghitung pajak pembeli.

5% x (Harga rumah – NJOPTKP)

5% x (Rp500 juta – Rp60 juta) = Rp22 juta

Menghitung biaya balik nama (BBN)

Biaya balik lama penting dihitung terutama saat membeli rumah yang sudah pernah dihuni orang lain. Cara menghitung biaya balik nama sebagai berikut.

(1% x harga rumah) + Rp500 ribu

(1% x Rp500 juta) + Rp500 ribu = Rp5,5 juta

Variabel Rp500 ribu yang digunakan di dalam perhitungan bisa berubah sewaktu–waktu, tergantung kebijakan yang diberikan oleh pemerintah.  

Setelah menghitung biaya-biaya tersebut, barulah menghitung cicilan per bulan sebagaimana rumus yang dijelaskan di atas. 

Di mana bisa mengecek simulasi perhitungan KPR?

Sebenarnya untuk mengetahui simulasi KPR lebih mudah, kamu bisa mengunjungi situs bank masing-masing. 

Nah untuk lebih jelasnya berikut ini cara melihat simulasi KPR di berbagai bank.

1. Simulasi KPR BCA

Saat ini BCA mengeluarkan skema suku bunga KPR yang bervariatif, di antaranya:

  • FIX 1-2 tahun: Pelunasan Tanpa Penalti. Dengan produk ini, Anda dapat kepastian bunga selama 1-2 tahun Pertama dan bebas penalti saat ingin melunasinya.
  • Fix 3 atau 5 Tahun: Kepastian Nilai Suku Bunga. Bunga tetap selama 5 tahun untuk memberikan kepastian angsuran per bulan. Ketika masa bunga FIX selesai, KPR BCA memastikan bunga tetap stabil.
  • FIX & CAP Kombinasi yang memberikan dan kepastian Suku Bunga Selama 5 tahun, Anda diberikan kombinasi bunga yang tetap dan bunga maksimal.

Untuk mengetahui simulasi KPR BCA kamu bisa langsung mengunjungi situsnya.

2. Simulasi KPR Mandiri

Skema bunga KPR Mandiri sebagai berikut.

  • Mandiri Flexible: Sistem pembayaran angsuran yang fleksibel memungkinkan kamu untuk membeli rumah tinggal/ruko/rukan/apartemen dengan menentukan sendiri jangka waktu dan pembagian jumlah kreditnya (tersedia rekening revolving).
  • Mandiri Angsuran Berjenjang: Memudahkan karyawan dengan keringanan berupa penundaan pembayaran sebagian angsuran pokok sampai tahun ketiga. Pada tahun keempat, jumlah angsuran akan kembali normal.

Kalau ingin mengetahui simulasi KPR Mandiri,  kamu tinggal pilih Kalkulator KPR Mandiri di situs Bank Mandiri, informasinya terbilang lengkap, lho.

3. Simulasi KPR BNI

Untuk skema bunga KPR BNI Griya, ada dua yang bisa kamu pilih, yaitu:

  • Suku Bunga 9,50% fixed 1 tahun
  • Suku Bunga 10,50% fixed 2 tahun

Bank BNI juga punya fitur simulasi KPR BNI di situsnya, lho. 

4. Simulasi KPR BTN

Tidak berbeda jauh dengan bank lainnya, BTN juga menawarkan pilihan bunga, yaitu:

  • Skema bunga anuitas: Fixed 2 tahun, selanjutnya floating. 
  • Skema bunga Flat: Flat 5% selama periode cicilan (khusus untuk produk subsidi)

Situs Bank BTN menampilkan simulasi KPR BTN yang mudah digunakan. Bahkan, di situs itu kamu juga bisa melihat detail angsuran per bulannya. Menarik, bukan?

5. Simulasi KPR BRI

Di tahun 2020, Bank BRI menawarkan promo suku bunga rendah untuk produk KPR, lho. Beberapa diantaranya:

  • Suku bunga flat 6,5% untuk 1 tahun pertama  selanjutnya akan mengikuti suku bunga floating sesuai suku bunga Bank Indonesia. 
  • Suku bunga flat 9,5 % untuk 3 tahun pertama selanjutnya akan mengikuti suku bunga floating sesuai suku bunga Bank Indonesia. 

Yuk ketahui simulasi cicilan KPR BRI di situs resminya.

Cari tahu perhitungan KPR dengan kalkulator bunga efektif Lifepal

Mungkin kamu masih ragu-ragu dalam menentukan anggaran yang pas untuk memenuhi pengeluaranmu nanti. Lebih baik kamu coba hitung dengan kalkulator bunga efektif berikut untuk mendapatkan gambaran yang lebih jelas.

Hasil yang kamu dapatkan ini baru sebatas kisaran ya, jadi lebih baik kamu konsultasikan lagi dengan pihak pengembang atau bank yang menawarkan program KPR pilihanmu.

Tips buat kamu yang mau beli rumah KPR

Kamu punya rencana untuk kredit rumah lewat KPR, maka hal-hal berikut ini wajib kamu ketahui.

1. Suku bunga KPR yang dikenakan

Kamu harus tahu bank menggunakan bunga yang mana. Setelah itu, tinggal kita pilih menyesuaikan dengan kemampuan bayar. 

Umumnya sih saat ini bank akan menggunakan bunga fixed di awal pembayaran cicilan dan kemudian setelah itu akan mengenakan bunga floating yang mengikuti suku bunga di pasar.

Makanya kamu perlu tahu berapa lama bunga fixed akan diterapkan, karena semakin lama dikenakan bunga fixed tentunya kamu akan diuntungkan. 

Informasi ini juga berguna agar kamu bisa menghitung berapa biaya yang dibutuhkan untuk membayar cicilan selama pakai bunga fixed.

2. Jadwal cicilan

Pastikan kamu mengetahui jadwal dan komposisi perhitungan bunga serta angsuran pokok pinjaman selama jangka waktu pinjaman. Ketahui berapa besar biaya yang digunakan untuk bunga dan berapa besar untuk membayar cicilannya.

Kamu juga harus tahu berapa sisa pinjaman yang masih harus kamu bayar tiap bulannya. Karena bila nanti kamu akan melunasi lebih cepat atau ingin pindah KPR, informasi inilah yang akan digunakan.

 3. Skema perhitungan bunga KPR

Ketahui cara perhitungan bunga yang digunakan. Apakah dengan metode metode efektif atau flat? Jangan mudah percaya dengan tingkat bunga yang rendah, pastikan dulu berapa suku bunga efektif sebelum mengajukan kredit.

Yang pasti, jangan berharap bank memberikan suku bunga fixed-flat kepada nasabah KPR. Pasti yang berlaku adalah floating dengan pilihan anuitas atau efektif.

Jadi, persiapkan anggaran sebaik-baiknya menghadapi perubahan bunga. Jangan sampai kaget atau malah protes seperti yang dilakukan Sylvi di atas. Bank siap membantu kok jika kita mau bertanya dengan baik. 

FAQ seputar perhitungan KPR

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa rumah dengan skema pembiayaan hingga 90% dari harga rumah.
Besar pinjaman yang ingin diajukan kepada bank.
Jangka waktu pinjaman. Jika kamu ingin mengajukan pinjaman baru, maka tenor yang digunakan adalah jangka waktu sejak pinjaman diajukan hingga tenggat waktu pembayaran. Sementara itu, jika kamu sudah mengajukan pinjaman dan sedang dalam proses pembayaran cicilan, maka tenor yang digunakan adalah sisa periode yang dimiliki hingga tenggat waktu pembayaran.
Persentase yang menunjukkan jumlah uang yang dibebankan oleh pemberi pinjaman kepada peminjam. Suku bunga yang umumnya dinotasikan adalah suku bunga tahunan. Tingkat suku bunga ini dihitung dari jumlah bunga yang dibebankan dibagi dengan jumlah pokok pinjaman.
Perkiraan cicilan yang harus dibayarkan setiap bulannya yang mencakup modal pinjaman dan bunga.
Total jumlah uang yang dibayarkan selama periode pembayaran yang mencakup modal awal pinjaman dan total bunga.
Suku Bunga tetap yang dikenakan pada pinjaman. Dihitung dengan mengalikan jumlah pinjaman dengan bunga dan jangka waktu.
Untuk mengetahui simulasi cicilan KPR per bulannya, kamu bisa langsung mengunjungi situs resmi bank yang dituju. Atau bisa juga meminta kepada developer perumahan.

Selain mengetahui rumus perhitungan cicilan KPR, yuk lengkapi propertimu dengan proteksi dari asuransi rumah! 

Dengan menjadi nasabah asuransi rumah, kamu bisa terhindar dari kerugian akibat harus melakukan pembayaran atas kerusakan rumah dan kamu bisa mendapatkan ganti rugi jika ada barang berharga yang hilang di rumah akibat perampokan juga.

Jika butuh informasi lebih lengkap mengenai perlindungan finansial untuk rumah dan propertimu yang lain, atau soal kredit lainnya, konsultasikan saja secara gratis ke para ahli di Tanya Lifepal.

Marketplace Asuransi #1 Indonesia
Jaminan termurah sesuai anggaran Layanan gratis dari beli hingga klaim Proses praktis, polis langsung terbit Pilihan polis dari 50 asuransi terpercaya
Lihat Penawaran Promo →